허위 실거주로 내보낸 집주인에게 월세 3개월치 받을 수 있습니다

집주인이 "내가 살겠다"고 하면 세입자는 무조건 나가야 하나요?

세입자에게는 계약갱신청구권(주택임대차보호법 — 계약이 끝나도 1번은 2년 더 살 수 있도록 연장을 요구할 수 있는 권리)이 있습니다.

단, 집주인이 이 권리를 막을 수 있는 예외 사유 중 가장 많이 쓰이는 것이 임대인 본인 또는 직계존속·직계비속(윗분·자녀)이 직접 거주하겠다는 경우입니다. 이 사유를 대면 세입자는 나가야 합니다.

이 조항을 악용하는 사례가 문제입니다. 세입자가 떠나기 전까지는 집주인이 진짜 들어와 살 건지 확인할 방법이 없기 때문입니다.

※ 계약갱신청구권은 주택임대차에만 적용됩니다. 상가·오피스텔은 별도 법률이 적용됩니다.

법원은 실거주 의사가 있었는지 어떻게 판단하나요?

대법원은 여러 정황을 종합해 실거주 의사가 진짜였는지를 가립니다.

실거주 의사가 있다고 보는 쪽:

• 가족의 주민등록을 해당 주소로 실제 이전한 경우
• 집주인 본인도 살던 집을 처분하거나 임차 계약을 마무리한 경우
• 이사 준비 정황(이삿짐 예약, 인테리어 계약 등)이 실제로 있는 경우
• 집주인 본인의 기존 임차 계약 종료 시점이 갱신 거절 시점과 유사한 경우

허위 실거주를 보여주는 강력한 증거:

• 세입자가 나간 직후 전·월세 매물이 부동산 앱에 올라온 경우
• 공인중개사를 통해 매물이 바로 등재된 경우
• 몇 달 만에 다른 세입자가 입주한 경우

이런 정황을 캡처·기록해 두면 협의나 소송에서 훨씬 유리하게 활용됩니다.

허위 실거주가 드러나면 얼마나 배상받을 수 있나요?

주택임대차보호법(현행)에 최소 손해배상액이 명시되어 있습니다.

최소액보다 더 큰 손해를 직접 입증하면 추가 청구도 가능합니다.

추가로 인정받을 수 있는 항목:

• 갑작스러운 이사로 지출한 이사비
• 새로 구한 집의 월세·보증금 인상분 (= 이전보다 더 비싼 곳으로 이사한 경우)

소송까지 가야 배상받을 수 있나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 증거가 갖춰져 있다면 내용증명·협의만으로도 배상이 이뤄지는 경우가 실제로 적지 않습니다. 집주인 입장에서도 소송 비용·시간 부담이 있기 때문입니다.

아래 순서로 움직이는 것이 효과적입니다.

1. 퇴거 후 매물 등록 여부·입주자 변동을 빠르게 캡처·날짜 포함 기록
2. 이사비 영수증, 새 임대차 계약서 등 손해 증빙 서류 보관
3. 집주인에게 내용증명 발송 → 협의 요청
4. 협의 실패 시 소송 검토

집주인 입장에서도, 실거주 계획이 부득이한 사정으로 무산됐다면 그 이유를 입증할 자료를 반드시 미리 확보해 두어야 합니다.