토허제 실거주 유예 확대 매도와 매수 자격 자주 묻는 질문 정리
정부가 2026년 5월 13일 토지거래허가구역 내 실거주 유예 범위를 대폭 확대하는 입법 예고에 들어갔으며 5월 말 시행을 목표로 하고 있습니다. 매도 신청 기한은 2026년 12월 31일까지이며 매수자는 5월 10일부터 계속 무주택을 유지한 자로 한정됩니다. 처분 후 무주택이 되더라도 토허구역 내 세입자 포함 매물 매수는 불가능하므로 갈아타기 경로는 사실상 차단되었습니다. 다주택자·1주택자·일시적 2주택자 모두 매도 가능 대상이 됩니다.
1. 이번 실거주 유예 확대는 어떤 변화인가
토지거래허가구역에서는 매수 후 4개월 이내 본인 입주가 가능해야 허가가 나는 구조였기 때문에 세입자가 거주 중인 주택은 사실상 매도가 막혀 있었습니다. 이번 변경으로 세입자가 거주 중인 주택도 매도가 가능해졌으며 다주택자, 1주택자, 일시적 2주택자, 1주택 투자자 모두가 적용 대상이 됩니다.
2. 매도 신청 기한과 매수자 등기 조건
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 매도 신청 기한 | 2026년 12월 31일까지 관할청에 토지거래허가 신청 |
| 매수자 취득 기한 | 매수 후 4개월 이내 등기 완료 |
| 잔금 기한 | 전 규제 지역 동일하게 4개월 (강남3구·용산구 외 6개월 적용 없음) |
| 시행 시점 | 2026년 5월 13일 입법 예고 → 5월 말 시행 목표 |
3. 매수자 자격은 어떻게 정해지는가
매수자는 2026년 5월 10일부터 계속 무주택 상태를 유지한 자에 한정됩니다. 따라서 현재 보유 주택을 매도 진행 중이면서 중도금만 받은 상태이거나 잔금이 남은 경우 매수 자격이 인정되지 않습니다. 실수요자 중심의 시장 형성을 유도하기 위해 매수 자격을 의도적으로 좁힌 조치입니다.
4. 1주택자가 세입자 낀 매물로 갈아탈 수 있는가
불가능합니다. 보유 주택 처분 후 무주택자가 된 시점이라도 토지거래허가구역 내 세입자 포함 매물은 매수가 차단됩니다. 갈아타기 수요 유입을 막아 가격 하락 압력을 유도하기 위한 설계입니다.
5. 일시적 2주택자 기존 주택 처분 기한은
일시적 2주택자는 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 기존 주택을 처분하면 됩니다. 양도소득세 중과 보완책처럼 3~4개월 단기 처분 기한이 부과되는 형태가 아니라 기존 일시적 2주택 비과세 처분 기한이 그대로 적용되어 시간적 여유가 상대적으로 넉넉한 편입니다.
6. 다주택자 매도 압박이 실제로 강해지는가
직접적 압박은 제한적이라는 분석이 우세합니다. 5월 9일 이전 매도 가능 기간에 정리할 사람은 이미 처분했고 이후 매도는 양도소득세 중과가 적용되어 실익이 낮기 때문입니다. 추가 보완 카드로는 다음 두 가지가 검토되고 있습니다.
- 장기보유특별공제 축소: 보유만으로 누리던 세 부담 경감 효과를 줄이는 방향
- 비거주 주택 보유세 강화: 임대 중인 고가 주택에 대한 보유세 부담 확대
두 방안 모두 기획재정부 연구용역 단계에 있어 2026년 연말 세제 개편안과 함께 발표될 가능성이 있으며 그 시점이 매도 신청 기한(2026년 12월 31일) 마감과 맞물릴 경우 매물 출회를 자극할 수 있습니다.
7. 정리
이번 정책의 핵심은 세입자 낀 매물의 매도길은 열되 매수자는 무주택자로 좁혀 실수요 중심 거래를 유도한 것입니다. 매도 신청은 2026년 12월 31일까지이며 매수자는 2026년 5월 10일 이후 계속 무주택자여야 하고 갈아타기는 차단됩니다. 25억 원 초과 상급지 아파트는 보유세 강화 방안 진행 속도에 따라 매물 출회 가능성이 거론되고 있어 가격 추이 모니터링이 필요합니다.