집주인이 실거주 핑계로 내보내고 다른 사람 세 줬다면 1400만원 배상받을 수 있습니다

실거주 핑계 갱신거절 후 다른 사람에게 세를 줬다면?

주택임대차보호법에 따르면 집주인은 직접 살겠다는 이유로 세입자의 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 그런데 이 권리를 악용해 세입자를 내보낸 뒤 실제로는 다른 사람에게 세를 준다면 손해배상 책임이 생깁니다.

실제 판결 사례를 보면:

• 30대 후반 세입자가 계속 거주를 원했지만 집주인이 "직접 살겠다"며 갱신 거절
• 세입자는 이를 믿고 이사를 나갔고, 이후 집주인이 제3자와 임대차 계약을 체결한 사실을 발견
• 주민센터에서 확정일자 부여 현황(= 그 집에 새로 전입한 임차인이 누구인지 알 수 있는 서류)을 발급받아 확인
• 2023년 1월 19일 소장 접수 → 같은 해 6월 14일 원고(세입자) 전부 승소 판결
• 인정된 손해배상금: 1400만원

"동거인이 들어와 살겠다"는 주장, 법적으로 유효할까요?

이 사건에서 집주인은 새로 입주한 사람이 자신의 동거인이기 때문에 "제3자에 해당하지 않는다"고 주장했습니다. 법원은 이 주장을 받아들이지 않았습니다.

현행 주택임대차보호법(제6조의3 제1항 제8호)에 따르면 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는 범위는 아래로 엄격하게 제한됩니다.

단순 동거인은 직계존속·직계비속(= 법적 혈족 관계에 있는 가족)이 아니기 때문에, 동거인을 들이기 위해 세입자를 내보내는 것은 적법한 갱신거절 사유가 되지 않습니다.

갱신 요구를 했다는 증거, 어떻게 남겨야 하나요?

이 소송에서 집주인 측은 "세입자가 적법한 갱신요구를 하지 않았다"고 반박했습니다. 세입자는 거래했던 공인중개사를 통해 요구 사실을 재확인받아 이 주장을 반박할 수 있었습니다.

갱신요구 청구는 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 해야 합니다(2026년 현행 기준). 이 기간 안에 증거를 남겨두는 것이 중요합니다.

증거 방법 3가지:

1. 내용증명 우편 — 날짜와 내용이 공적으로 남는 가장 확실한 방법
2. 문자 메시지 — 발송 날짜가 찍히므로 그대로 보존
3. 전화 통화 녹음 — 통화 시 날짜·내용이 명확히 담기게

하나만 있어도 되지만, 둘 이상 확보해 두면 법정에서 훨씬 유리합니다.

집주인이 거짓 실거주였는지 직접 확인하는 방법

이사 나간 뒤에도 집주인이 실제로 다른 사람에게 세를 줬는지 확인할 수 있습니다.

주민센터에서 확정일자 부여 현황을 발급받으면 해당 주택에 새로 맺어진 임대차 계약 정보를 볼 수 있습니다. 집주인이 퇴거 이후 제3자와 임대차 계약을 체결했다면 이 서류에 기재됩니다.

이 서류를 확보한 뒤에 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이 사건처럼 소장 접수부터 판결까지 약 5개월 만에 결론이 난 사례도 있습니다.

실거주 갱신거절이 의심된다면, 이사 전에 갱신요구 증거를 남기고 이사 후 확정일자 부여 현황을 직접 확인해 보는 것이 피해를 구제받는 첫걸음입니다.