집주인이 보증금 안 돌려줄 때 세입자가 쓸 수 있는 법적 수단

보증금 돌려달라 했더니 "세입자 오면 줄게" — 첫 대응

계약 갱신 요구권에 따른 갱신이나 묵시적 갱신(아무 말 없이 계약이 2년 자동 연장된 것)이 된 상태라면, 세입자는 언제든지 해지를 통보할 수 있고 통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.

첫 번째로 할 일은 내용증명 발송입니다. 내용증명은 우체국이 "이 내용을 이 날짜에 보냈다"는 사실을 공식 증명해 주는 문서입니다.

• "○월 ○일 계약 해지를 통보했으며 보증금 반환을 요구한다"는 내용을 적으면 됩니다.
• 문자·전화 녹음도 증거가 되지만, 소송으로 이어질 경우 내용증명이 결정적 증거가 됩니다.

보증금을 받기 전에 집을 먼저 비우면 대항력(집이 팔려도 새 집주인에게 보증금을 청구할 수 있는 권리)이 약해집니다. 주민등록과 실제 거주를 유지하는 것이 원칙입니다.

보증금 못 받고 이사를 나가야 한다면 — 임차권 등기 명령

어쩔 수 없이 먼저 이사를 나가야 할 상황이라면 임차권 등기 명령을 신청하면 됩니다. 법원이 해당 부동산 등기부 등본에 "이 집에 임차권이 있다"고 공식 기재해 주는 제도입니다.

이사 후에도 대항력과 우선변제권(경매가 생길 경우 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리)이 그대로 유지됩니다. 변호사 없이 세입자 혼자 신청할 수 있습니다.

등기부에 임차권이 기재되면 집주인이 그 집을 팔거나 담보대출을 받을 때 매우 불리해집니다. 집주인을 실질적으로 압박할 수 있는 수단입니다.

소송 전에 먼저 써볼 수 있는 방법

소송보다 빠르고 비용이 적게 드는 방법이 있습니다. 주택임대차분쟁조정위원회를 이용하는 것입니다.

한국토지주택공사(LH), 한국부동산원, 각 지자체에 설치되어 있으며, 조정을 신청하면 전문가들이 중간에서 합의를 이끌어 줍니다. 집주인이 조정에 응하면 소송 없이 해결됩니다. 집주인이 응하지 않거나 조정이 결렬되면 그때 소송을 진행하면 됩니다.

소송을 걸면 집주인에게 지연이자가 붙습니다

소송까지 진행하면 집주인에게 지연이자를 청구할 수 있습니다.

보증금 1억 원 기준으로 연 12%면 1년에 1,200만 원이 이자로 붙습니다. 소송이 진행될수록 집주인 부담이 가파르게 커지는 구조여서, 소장 송달 후 며칠 만에 보증금을 마련해 사건이 종결되는 사례도 실제로 있습니다.

중간에 나가야 할 때 중개수수료는 누가 내나요

2년 계약 도중 세입자가 먼저 나가면 계약 위반에 해당합니다. 집주인은 즉시 보증금을 돌려줄 의무가 없으며, 세입자가 새 세입자를 직접 구해오거나 집주인이 주선하는 방식이 일반적입니다.

이때 나가는 세입자가 중개수수료를 부담하는 경우가 많지만, 이것은 관행이지 법적 의무가 아닙니다.

중개수수료는 법적으로 중개를 의뢰한 집주인이 부동산에 지불하는 것이 원칙입니다. 다만 세입자 입장에서는 집주인이 수수료를 내지 않으면 새 세입자 입주가 늦어져 보증금을 더 오래 못 받게 되는 상황이 생기기 때문에, 빠른 해결을 위해 관행적으로 부담해 온 것입니다.

집주인이 임대료 올린다고 한다면

주택임대차보호법(2026년 현행)에 따라 임대료 인상에는 세 가지 요건이 모두 갖춰져야 합니다.

1년도 안 지났는데 올려달라거나, "다음 달부터 올린다"고 갑자기 통보하면 효력이 없습니다. 전세보증금 1억 원 기준으로 최대 1억 500만 원까지만 올릴 수 있습니다.

실거주 사유로 내보내고 바로 다른 세입자를 받으면

집주인이 "내가 직접 들어가 살겠다"며 갱신 요구를 거절하면 세입자는 나가야 합니다. 이 경우를 실거주 목적 갱신 거절이라고 합니다.

문제는 그 이후입니다. 주택임대차보호법에 따르면 실거주를 이유로 갱신을 거절한 집주인이 2년 이내에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 책임을 집니다.

배상 금액 계산 방식은 다음과 같습니다.

• 갱신이 거절되지 않았다면 거주했을 기간 동안, 기존 주택 월세와 새로 얻은 집 월세의 차액
• 새 보증금 마련 과정에서 발생한 추가 이자는 특별 손해로 인정될 수 있어 배상액이 상당히 커질 수 있습니다.

분쟁 상황이라면 내용증명으로 의사 표시를 먼저 공식 기록으로 남기고, 임차권 등기 명령·분쟁조정위원회·소송을 순서에 맞게 활용하면 됩니다. 분쟁조정위원회 신청은 LH 마이홈 포털이나 한국부동산원, 각 지자체 홈페이지에서 할 수 있습니다.