집주인이 못 준다고 하면 만기 전에도 보증금 소송이 가능합니다

만기 전에도 소송이 가능한 이유가 뭔가요?

한국 민사재판에서는 소장을 접수한 날이 아니라 사실심 변론종결시(법원에서 변론이 최종 종결되는 날)를 기준으로 사실관계를 판단합니다.

소장을 한 달 일찍 넣어도, 변론이 끝나는 날은 3~4개월 뒤입니다. 그 시점에 만기가 이미 지났다면 소송은 정상적으로 처리됩니다. 판결이 나오는 날 기준으로 만기가 지나 있으면 문제없다는 뜻입니다.

어떤 경우에 만기 전 소송 요건이 충족되나요?

민사소송법 제251조는 '장래이행의 소(만기 전에 미리 이행을 청구하는 소송)'를 허용하되, 미리 청구할 필요가 인정되어야 한다는 조건을 달았습니다.

대법원 2021. 10. 14. 선고 2021다225968 판결은 이 요건을 다음처럼 정했습니다.

> "채무자의 태도나 채무의 내용과 성질에 비추어, 이행기가 도래하더라도 이행을 기대할 수 없다고 판단되는 경우에는 미리 청구할 필요가 있다."

집주인이 내용증명이나 문자로 "돈 없다", "새 세입자를 네가 구해라" 같은 태도를 보인 기록이 있으면 요건을 충족합니다. 단순히 전화를 안 받는 수준이라면 법률 전문가와 상담해서 요건 충족 여부를 먼저 확인하는 것이 안전합니다.

소장을 언제 접수해야 판결문을 가장 빨리 받나요?

만기 1개월 전에 소장을 접수하면, 변론이 끝날 무렵 만기는 이미 지나 있습니다. 만기 후에 소장을 넣었을 때보다 판결문을 1~2개월 일찍 받을 수 있습니다.

깡통전세(집값보다 대출·보증금 합계가 많아 강제집행 외엔 돌려받기 어려운 상태)라면, 판결문을 하루라도 빨리 받아 집행에 들어가는 것이 중요합니다.

미리 알아야 할 리스크와 비용

소송 진행 중 집주인이 만기 전에 보증금을 갚아버리면 소송 비용을 세입자(원고)가 부담해야 합니다. 집주인이 변호사를 선임했다면 그 변호사 비용까지 물어줄 수 있습니다.

법원이 인정하는 변호사 비용 상한은 다음과 같습니다.

• 청구 금액 1억원 → 최대 740만원
• 청구 금액 2억원 → 최대 1,040만원

이 리스크를 감수할 만한 상황인지 — 집주인이 분명히 이행을 거부했는지, 강제집행 외 방법이 없는 상황인지 — 를 따져본 뒤 법률 전문가와 상담해서 결정하는 것이 좋습니다.