집주인 연락두절 보증금 지키는 법 임차권등기명령 절차 정리

언제 신청할 수 있고, 이사 전에 뭘 확인해야 하나요?

계약 만기 이후에만 신청할 수 있습니다. 만기 전에 신청하면 법원이 바로 기각합니다.

신청부터 등기부 기재까지는 약 1주일이 걸립니다. 이 기간 동안은 이사하거나 전입신고를 옮기면 안 됩니다. 등기부에 기재되기 전에 전입신고가 이전되면 대항력이 사라지기 때문입니다.

부득이하게 이사해야 한다면 가족 중 한 명이라도 기존 주소에 주민등록을 남겨두는 방법이 있습니다.

어디서, 어떻게 신청하면 되나요?

관할 법원(임차 주택 소재지)을 직접 방문하거나 전자소송으로 신청할 수 있습니다.

법원에 신청서를 제출할 때 등록면허세, 부동산등기신청수수료, 인지대, 송달료를 함께 납부합니다.

갱신거절 통지는 어떻게 해야 하나요?

2026년 현행 주택임대차보호법 기준으로, 갱신거절 통지는 만기 2개월 전까지 집주인에게 도달해야 합니다. 이 기한을 놓치면 동일한 조건으로 묵시적 갱신(= 아무 말 없어도 같은 조건으로 자동 연장)됩니다.

예를 들어 보증금 1억 원, 기간 2년 계약이었다면 → 같은 조건으로 2년 더 연장된 계약으로 자동 처리됩니다.

갱신거절 통지 방법은 내용증명, 전화, 문자, 카카오톡 모두 인정됩니다. 단, 일반 문자는 상대방 전화번호가 바뀌었을 경우 전달 여부를 다툴 여지가 생깁니다. 내용증명이나 카카오톡이 분쟁 여지가 적어 권장됩니다.

집주인이 연락두절 상태라면 의사표시 공시송달을 법원에 신청하는 방법이 있습니다. 이때는 내용증명을 먼저 보내고, 반송된 우편물을 법원에 제출해야 합니다.

집주인이 2명이면 어떻게 해야 하나요?

계약서에 임대인이 2명으로 기재된 경우, 두 명 모두에게 갱신거절 통지를 해야 합니다. 한 명에게만 통지하면 임차권등기명령 신청이 기각될 수 있습니다.

묵시적 갱신 상태에서 빨리 나와야 한다면?

세입자 쪽에서 먼저 나오고 싶다면 집주인에게 해지 통고를 할 수 있습니다. 해지 통고가 도달한 날로부터 3개월이 지나면 계약이 끝나고 보증금 반환을 요구할 수 있습니다(현행 주택임대차보호법 제6조의2 기준).

임차권등기 이후에도 안 돌려준다면?

임차권등기명령 이후에도 집주인이 보증금을 주지 않으면 보증금반환청구소송을 제기해야 합니다. 이후 강제집행 절차는 다음과 같습니다.

• 부동산 강제경매 신청
• 채권 압류·추심
• 재산명시 신청
• 채무불이행자 명부 등재 신청

협상을 먼저 시도한다면 "임차권등기명령 신청을 1개월 미룰 테니 공정증서(= 재판 없이도 강제집행 가능한 서류)를 써달라"고 제안하는 방법도 있습니다.

집주인은 새 세입자를 구할 시간을 벌 수 있고, 세입자는 1개월 안에 반환이 안 되면 공정증서로 바로 강제경매를 신청할 수 있어 별도 소송이 필요 없게 됩니다.

보증금을 돌려받기 전에 이사해야 한다면, 임차권등기명령 신청 → 등기부 기재 확인 → 이사·전입신고 순서를 반드시 지켜야 합니다.