집주인 실거주 이유 갱신거절 시 입증 책임 집주인에게 있다는 대법원 첫 판결

1·2심은 집주인 손 들어줬는데 대법원은 왜 뒤집었나

서울 서초구 아파트 집주인 A씨는 2019년 세입자 B씨 부부에게 보증금 6억 3천만 원에 2년 임대 계약을 맺었습니다. 2020년 12월, 계약 만료 3개월 전에 "가족 모두 해당 아파트에 들어와 살 계획"이라며 갱신 거절을 통보했습니다.

B씨 부부는 계약갱신청구권(주택임대차보호법상 세입자가 1회에 한해 2년 연장을 요청할 수 있는 권리)을 행사했으나, A씨는 거절하고 명도 소송을 제기했습니다.

대법원이 입증 부족으로 본 구체적 근거는 두 가지입니다.

• A씨가 처음에는 "가족 모두 살 계획"이라고 했다가 소송 중 "부모가 거주할 것"으로 말을 바꿨음에도 합리적 설명을 하지 않았습니다.
• A씨 가족이 근처에 다른 아파트를 보유하고 있어 해당 아파트에 반드시 거주해야 할 사정이 없었고, 부모 거주 가능성도 의심스럽다고 봤습니다.

실거주 의사를 판단하는 대법원 기준 3가지

대법원은 앞으로 집주인의 실거주 의사 여부를 따질 때 아래 세 가지를 종합적으로 살펴야 한다고 밝혔습니다.

1. 집주인의 현재 주거 상황과 환경 — 해당 주택에 반드시 들어와야 할 사정이 있는가
2. 실거주 의사와 모순되는 말이나 행동의 유무 — 말을 바꿨거나 앞뒤가 맞지 않는 행동이 있는가
3. 실제 이사 준비 여부 — 이사 날짜 지정, 전입신고 계획 등 구체적 움직임이 있었는가

세 가지를 함께 고려해 '통상적으로 수긍할 수 있는 수준'으로 입증됐는지가 기준입니다.

이번 판결은 실거주 주장을 앞세워 계약갱신청구권을 피하려는 관행에 제동을 건 첫 대법원 판례입니다. 집주인의 실거주 주장이 의심스럽다면 위 3가지 기준을 토대로 법적 대응을 검토할 수 있습니다.