집수리 특약에 세입자 부담 써도 집주인이 반드시 해야 하는 항목 있어요
전세·월세 계약서에 "모든 수선은 세입자 부담"이라는 특약을 써도, 벽 균열·건물 주요 구조 대수선·보일러 등 기본 설비 교체 같은 대규모 수선은 반드시 집주인이 부담합니다. 대법원이 1994년 12월 9일 판결(94다34692·34708)로 확정한 사항이며, 어떤 특약을 써도 이 의무는 면제되지 않습니다. 반면 전구 교체·문손잡이 조이기 같은 사소한 것은 세입자 부담이고, 누수·곰팡이·도배·장판은 별도 약정 없으면 집주인 부담이지만 특약으로 세입자 부담으로 바꿀 수 있습니다.
집수리 분쟁에서 세입자가 모르면 손해 보는 규칙이 있습니다. 계약서에 어떤 특약을 써도 집주인이 반드시 수리해야 하는 항목이 따로 존재한다는 것입니다.
기본 원칙은 민법 제623조(현행)에서 나옵니다. 집주인(임대인)은 세입자가 계약 기간 동안 집을 제대로 쓸 수 있도록 필요한 상태를 유지할 의무를 집니다.
집주인이 거부해서 세입자가 직접 수리했다면, 동의 없이도 비용을 청구할 수 있습니다. 이를 비용상환청구권(민법 제626조, 세입자가 쓴 필요 비용을 집주인에게 돌려받는 권리)이라 합니다.
세입자가 직접 고쳐야 하는 사소한 수선
대법원 1994년 12월 9일 판결(94다34692·34708)은 "별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것은 세입자가 부담한다"고 확정했습니다.
- 전구 교체
- 수도꼭지 교체
- 문 손잡이 조이기
집주인에게 따로 알리지 않아도 세입자가 직접 고치면 됩니다. 단 계약서에 집주인 부담 특약이 있으면 집주인이 해야 합니다.
집주인이 하지만 특약으로 세입자에게 넘길 수 있는 것
수리하지 않으면 집을 계약 목적대로 사용할 수 없는 수준이라면 원칙적으로 집주인 부담입니다.
- 누수
- 곰팡이
- 도배·장판 교체
별도 약정이 없으면 집주인이 수선해야 합니다. 다만 계약서에 "세입자 부담"이라는 특약을 넣으면 세입자 부담으로 바꿀 수 있습니다.
특약과 무관하게 집주인이 반드시 해야 하는 대규모 수선
같은 판결(94다34692)에서 대법원은 아래 항목은 특약 내용과 무관하게 집주인이 수선 의무를 부담한다고 확정했습니다.
| 항목 | 예시 |
|---|---|
| 대파손 수리 | 벽 균열, 바닥 함몰 |
| 건물 주요 구조 대수선 | 지붕·기둥·벽체 훼손 |
| 기본 설비 교체 | 보일러·배관·전기 주설비 |
"모든 수선 세입자 부담" 특약을 써도 위 항목은 집주인 의무가 그대로 유지됩니다. 집주인이 특약을 이유로 수선을 거부하면, 수선 의무 위반을 근거로 임대차 계약 해지나 손해배상을 검토할 수 있습니다.
- 작년에 벽에 금 가기 시작해서 집주인한테 얘기했더니
- 2. 계약서 꺼내보니까 진짜 적혀있음 3. 어쩔 수 없이 제 돈으로 수리함
- └[ㅁㅁㅁ] 저도 비슷한 특약 있는데 대파손은 특약이랑 상관없는 거군요 몰랐어요
- ㅁㅁㅁ님 맞아요 대파손은 무조건 집주인 의무예요 당당하게 요청하셔도 됩니다
- 전구는 세입자가 갈아야 하는 거라는게 처음 알았어요 ㅋㅋㅋ 그동안 집주인한테 연락드리고 있었는데
- 이번에 계약서 쓸 때 도배 장판 세입자 부담 특약이 들어가있어서 그냥 서명했는데 계약 갱신할 때 이 특약 빼달라고 협의할 수 있나요?
- └[서리] 갱신 때 협의는 가능해요 집주인이 동의하면 특약 삭제하거나 수정할 수 있고요. 다만 집주인이 안 해주면 갱신 거부가 어려운 구조라 미리 조율이 중요해요.
- 아 갱신 전에 미리 얘기해봐야겠어요 감사합니다 ㅠ
- 보일러 교체는 어느 쪽에 해당되는건가요
- 집주인 입장에서 말씀드리면 벽 균열이나 보일러 같은 건 당연히 제가 해야하는 거라 인식하고 있는데 도배 장판은 입주때 해드리고 중간에 또 요청오면 좀 난처하거든요 그래서 특약 넣는 경우가 많아요 이 글 내용이 법 기준 그대로네요 ㄹㅇ