집값이 안 떨어졌는데 영끌족이 무너지는 이유와 현재 구조

집값이 안 떨어졌는데 왜 집 산 사람이 더 힘들어진 건가요?

핵심은 집값이 아니라 빚의 무게가 바뀐 것입니다.

한국은행 기준금리는 2020~2021년 0.5%까지 떨어졌다가 현재 2.5%(2026년 초 동결)로 올랐습니다. 시중 주담대 금리는 더 크게 움직였습니다.

집은 그대로인데 매달 이자만 1.5배 넘게 불었습니다. 이자보다 집값이 빨리 오를 때는 빚이 기회처럼 보였지만, 금리가 오른 지금은 같은 빚이 전혀 다른 무게로 작용합니다.

집 주인이 매달 돈을 내야 하는 곳이 세 군데나 되는 이유가 뭔가요?

집을 소유하는 것 자체가 세 가지 고정 비용을 만듭니다.

첫 번째 — 은행 원리금

앞에서 본 것처럼 금리 상승으로 이자 부담이 크게 늘었습니다.

두 번째 — 보유세(집을 가지고 있으면 해마다 내는 세금)

2026년 국토교통부 공동주택 공시가격이 서울 평균 18.7%, 전국 평균 9.16% 올랐습니다. 공시가격이 오르면 재산세와 종합부동산세도 같이 오릅니다.

세 번째 — 관리비

인건비·전기·가스 요금이 오르면서 관리비도 매달 꾸준히 상승했습니다.

이 세 가지를 합치면 등기부등본에 내 이름이 적힌 집에서 세 군데에 동시에 '월세'를 내는 셈입니다. 영끌족(영혼까지 끌어모아 집을 산 사람)은 모든 자금을 집 구입에 쏟아부어 현금이 거의 없는 상태에서 이 세 청구서를 버텨야 합니다.

이자를 못 내면 집이 강제로 넘어가나요?

이자가 일정 기간 밀리면 법원을 통해 집이 강제로 매각되는 절차가 시작될 수 있습니다. 이것을 임의경매(집주인 동의 없이 법원이 집을 강제로 파는 절차)라고 합니다. 2025년 10월 기준 임의경매 진행 건수는 약 3만 건에 달합니다.

더 심각한 경우도 있습니다. 경매에서 팔린 금액이 대출 잔액보다 낮으면 집을 잃고도 남은 빚이 그대로 따라옵니다. 이런 처지를 깡통 차주(집은 넘어갔는데 빚이 남아 있는 사람)라고 부릅니다. 집을 잃고 빚은 남고 신용까지 무너지는 세 가지가 한꺼번에 닥칩니다.

집을 팔고 싶어도 왜 팔 수가 없나요?

2025년 11월 서울 아파트 매매 거래량은 단 1,148건이었습니다. 한 달 전인 10월의 8,391건에서 한 달 만에 거래가 거의 사라진 것입니다.

파는 쪽은 고점 가격을 기억해 손해를 보고 내놓기가 싫고, 사는 쪽은 DSR(소득에서 매달 빚 갚는 데 쓰는 비율) 규제와 토지거래허가구역 지정으로 대출이 막혀 자금을 구하지 못합니다. 2026년 서울 새 아파트 입주 물량은 전년 대비 약 48% 줄어들지만 거래는 회복되지 않고 있습니다. 공급은 귀한데 살 여력이 없어서입니다.

재건축이 탈출구가 될 수 없는 이유는 무엇인가요?

영끌족이 버텨온 마지막 기대 중 하나가 재건축이었습니다. 낡은 집이 새 아파트로 바뀌면 자산 가치가 오른다는 기대입니다. 하지만 지금은 재건축이 또 다른 청구서로 돌아오고 있습니다.

서울 신축 아파트 공사비는 최근 2년 사이 평당 약 1,370만 원대까지 역대 최고 수준으로 올랐습니다. 이 비용은 결국 집주인이 분담해야 합니다. 1기 신도시(분당·일산 등)의 경우 가구당 재건축 분담금이 5억~7억 원으로 추정됩니다. 이미 매달 이자 부담에 눌려 있는 집주인에게는 현실적으로 감당하기 어려운 금액입니다. 분담금을 내지 못하면 시세보다 낮은 보상을 받고 강제로 이주해야 합니다.

얼마나 많은 사람이 노후 자금까지 손댔나요?

2024년 주택 구입이나 이자 충당을 목적으로 퇴직연금(노후를 위해 직장에서 쌓은 돈)을 중도 해지한 사람이 38,000명, 금액으로는 1조 8,395억 원이었습니다. 2015년 집계 시작 이후 역대 최대 규모입니다.

중도 해지자의 절반가량이 30대 이하 청년이었고, 특히 30대 해지자 중 61.1%가 주택 구입을 목적으로 꼽았습니다. 노후 안전망을 미리 당겨다 현재의 이자와 집값을 메우는 구조입니다. 한국은 2024년 12월 초고령사회(65세 이상 인구가 전체의 20%를 넘는 단계)에 공식 진입했습니다. 노후를 준비해야 할 사람들이 노후 자금을 앞당겨 쓰고 있는 상황이 겹쳐 있습니다.

그래서 어떻게 하면 되나

먼저 월 소득에서 원리금(대출 원금과 이자의 합산 상환액)이 차지하는 비율을 숫자로 직접 확인하고, 이자 납부가 늦어지는 상황에 대비해 최소 6개월 생활비에 해당하는 현금 비상금을 따로 마련해 두는 것이 기본입니다. 집이 없어도 거래 시장이 멈추면 전세 보증금·금리·세금 모두 영향을 받으므로 유주택·무주택 구분 없이 본인의 부채 비율 점검이 먼저입니다.