집 먼저 비우면 보증금 돌려받을 권리가 사라집니다

왜 집을 먼저 비우면 안 되나요?

임차권등기명령 신청 없이 집을 비워주는 순간, 보증금을 지키는 법적 근거인 대항력(= 집주인이 바뀌어도 내 보증금을 지키는 힘)이 즉시 사라집니다.

한국부동산원은 이 시점부터 권리를 법적으로 주장하기 어려워진다고 설명합니다. 짐만 뺀 것처럼 보여도, 집을 비운 순간이 모든 것의 분기점입니다.

갱신 없이 나가려면 언제까지 통지해야 하나요?

계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 집주인에게 갱신 거절 의사와 보증금 반환 요청을 서면으로 전달해야 합니다.

이는 주택임대차보호법 제6조(2026년 현행 기준)에 따른 기간입니다. 구두 통지는 법적 효력이 없습니다. 등기우편 또는 내용증명으로 보내야 증거로 남습니다.

이 시기를 놓치면 묵시적 갱신(= 아무 말 없으면 계약이 2년 자동 연장되는 것)이 성립해 계약 만료일에 보증금을 돌려받기 어려워집니다.

전입신고가 돼 있어도 확정일자가 없으면 위험한가요?

네, 확정일자가 없는 전입신고는 경매 상황에서 우선변제권(= 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받는 권리)을 주장할 수 없습니다.

확정일자는 주민센터나 인터넷등기소에서 임대차 계약서에 날짜 도장을 받는 것입니다. 전입신고를 마쳤더라도 확정일자가 빠져 있다면 지금 바로 받아 두어야 합니다.

이사 전에 밟아야 할 4단계

1. 갱신 거절 서면 통지 — 계약 만료 6개월~2개월 전, 등기우편·내용증명으로 발송
2. 확정일자 점검 — 임대차 계약서에 확정일자 도장이 찍혀 있는지 확인
3. 임차권등기명령 신청 — 관할 법원에 신청하면 이사 후에도 우선변제권이 유지됨
4. 열쇠는 보증금 받은 뒤에 — 보증금 전액 입금 확인 후에만 열쇠 인도

3단계 임차권등기명령(= 이사를 나가더라도 법원을 통해 권리를 등기부에 남겨두는 절차)이 핵심입니다. 이 절차를 밟으면 새 집으로 전출해도 기존 집에 대한 법적 권리가 유지됩니다.

자주 저지르는 실수 2가지

• 구두 약속만 믿고 열쇠를 먼저 주는 것 — 구두는 법적 증거가 없으므로 보증금 입금 확인 전 절대 금지
• 이사 후 확정일자를 받으려 하는 것 — 이미 전출한 뒤에는 효력이 없으므로 반드시 이사 전에

챙겨야 할 서류 4가지

세종대 임재만 교수는 이사 전 위 서류를 모두 점검하고, 새 집으로 이사한 뒤에는 즉시 확정일자를 받고 전세보증보험에 가입할 것을 권고합니다.

보증금이 통장에 찍힌 것을 눈으로 확인한 다음 열쇠를 건네는 것이 가장 안전한 마지막 수순입니다.