전월세 신고 기한이 입주일 아닌 계약일 기준인 이유와 과태료 정리

신고 대상 계약인지 어떻게 확인하나요?

보증금이 6,000만 원을 넘거나 월세가 30만 원을 넘으면 신고 대상입니다. 둘 중 하나라도 해당하면 신고해야 하며, 두 조건이 모두 그 이하여야 신고 의무가 없습니다. 현실에서 이 기준을 동시에 밑도는 계약은 많지 않습니다.

오피스텔·고시원·기숙사처럼 주거용으로 사용하는 건물도 주택임대차보호법이 적용되면 같은 기준이 적용됩니다. 계약서 없이 구두로만 약속한 경우에도 실제 금액이 기준을 넘으면 신고 의무가 생기고, 신고가 없으면 법적 보호를 받기도 어렵습니다.

국토교통부 자료에 따르면 2024년 기준 신고 대상 거래는 약 223만 건이며, 이 중 214만 건 이상이 신고되어 신고율은 95.8%입니다. 남은 약 9만 건은 미신고 또는 지연 신고 사례로, 2025년 6월 1일 이후 체결 계약부터는 이 경우 과태료가 즉시 부과됩니다.

30일 기한, 어느 날부터 세나요?

계약서에 서명한 날(계약일)부터 30일입니다. 잔금을 치른 날이나 실제로 이사한 날(입주일)은 기준이 아닙니다.

예를 들어 6월 10일에 계약서를 쓰고 9월 1일에 이사하는 경우라도 신고는 6월 10일부터 30일 이내에 마쳐야 합니다. 입주가 몇 달 뒤로 미뤄진 계약에서 특히 놓치기 쉽습니다. 신고 의무는 임대인과 임차인이 공동으로 지기 때문에 서로 상대방이 처리할 거라고 넘겼다가는 둘 다 과태료 대상이 됩니다.

신고하면 뭐가 달라지나요?

신고와 동시에 확정일자(내 임대차 계약을 공식 날짜로 등록해두는 것)가 자동 부여됩니다. 집이 경매나 공매에 넘어가더라도 확정일자가 있으면 보증금을 돌려받을 수 있는 법적 순위를 갖게 됩니다. 계약 정보가 정부 시스템에 남기 때문에 나중에 임대차 분쟁이 생겼을 때 증거로도 활용됩니다.

신고는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 온라인 또는 주소지 관할 주민센터 방문으로 할 수 있습니다. 이미 계약한 경우 같은 시스템에서 신고 여부를 직접 조회할 수도 있습니다.

임대사업자는 신고 안 해도 되나요?

임대사업자로 등록돼 있어도 전월세 신고 의무는 그대로입니다. 기한만 계약일로부터 3개월로 다를 뿐입니다. 계약 조건(보증금·월세 금액 등)이 바뀌면 임대차 변경 신고도 따로 해야 하기 때문에, 한 계약에 두 번 신고가 필요해지는 상황이 생길 수 있습니다. 신고를 빠뜨리면 과태료와 함께 임대사업자 혜택도 박탈될 수 있습니다.

보유 주택 수에 따라 임대소득 과세 기준이 다릅니다 (2026년 기준)

전월세 신고와 직접 연결되진 않지만, 임대소득 과세는 주택 수에 따라 기준이 달라집니다. 주택 수는 부부 합산으로 계산되며, 상가·오피스텔처럼 주거용이 아닌 건물은 별도입니다.

임대소득이 연 2,000만 원 이하이면 분리과세 혜택을 적용받을 수 있지만, 관련 혜택이 점차 줄어드는 방향으로 논의되고 있어 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.