전세사기로 임의경매 넘어갔을 때 전세금 돌려받는 절차 총정리

임의경매 시작되면 제일 먼저 뭘 해야 하나요?

집주인이 잠적해 임의경매가 개시됐다면, 권리신고 및 배당요구신청서를 기한 안에 법원에 제출하는 것이 가장 먼저입니다. 이 서류를 기한 안에 내지 않으면 배당금을 받을 자격 자체가 생기지 않습니다.

제출 전 준비할 서류는 세 가지입니다.

1. 주민등록등본 (전입신고 날짜 확인용)
2. 신분증
3. 임대차 계약서 사본 (연장 계약이 있으면 최초·연장 둘 다)

양식은 대법원 전자소송 사이트에서 '권리신고 및 배당요구신청서'를 검색해 내려받을 수 있습니다. 법원 우편이 오기 전에 먼저 등기부등본을 열람하면 사건번호와 관할 법원을 확인할 수 있어, 우편 대기 없이 바로 제출할 수 있습니다.

임차권등기명령은 어떻게 신청하나요?

임차권등기명령(= 보증금을 못 돌려받은 채 이사해도 대항력이 유지되는 조치)은 계약 기간이 끝난 뒤 신청 가능합니다. 신청 전에 세 가지를 미리 준비해야 합니다.

① 공동인증서 발급 — 은행 앱에서 발급받으면 됩니다. 법원 전자소송 포털 로그인 때 필요합니다.

② 등록면허세 등록분 신고 (위택스) — 위택스 로그인 → 신고 → 등록면허세(등록분) → 부동산/건물로 진행합니다. 납부 번호는 반드시 캡처해 두세요.

③ 등기촉탁수수료 납부 (인터넷등기소) — 인터넷등기소 → 전자납부 → 부동산등기신청수수료 → '납부 신규 작성' 버튼으로 진행합니다. 납부 번호 캡처 필수입니다.

세 가지 준비가 끝나면 법원 전자소송 포털에서 '주택임차권등기명령 신청서'를 작성하고 제출합니다. 이때 소송 비용도 함께 납부합니다.

첨부 서류는 등기사항전부증명서, 주민등록초본, 임대차계약서 사본입니다. 서류가 미흡하면 보완 요청 연락이 오므로 일단 제출하면 됩니다.

배당기일 당일 준비물과 현장 흐름

낙찰자가 생기면 배당기일이 잡힙니다. 배당기일 3일 전에 법원에 전화하면 본인이 받을 금액을 대략 파악할 수 있습니다.

당일 준비물은 다음과 같습니다.

• 임대차 계약서 원본 (연장 계약서 있으면 함께)
• 신분증 (법원 내 복사기로 사본 준비 가능)
• 주민등록초본 — 등본이 아닌 초본. 과거 주소 변동이 모두 표시되게 발급해야 합니다
• 명도확인서 + 인감증명서 — 낙찰자에게서 사전에 받아야 합니다

명도확인서와 인감증명서는 낙찰자가 줘야 하는 서류라, 미리 연락해 받아두는 것이 핵심입니다. 배당기일에 참석 못 했다면 1주일 안에 법원 방문으로 대체 가능합니다. 1주일이 지나면 본인 인감도장과 인감증명서 2통이 추가로 필요합니다.

현장에서는 이름이 불리면 서류를 제출하고 출급명령서를 받습니다. 이 서류를 공탁보관금 창구에 제출하면 안내서를 받고, 법원 내 은행에서 즉시 입금됩니다.

배당금은 어떤 순서로 나뉘나요?

낙찰 금액은 아래 순서로 분배됩니다.

소액임차인(= 보증금이 지역별 기준 이하인 세입자)에 해당하면 확정일자 순서와 무관하게 최우선으로 일부를 보장받습니다. 소액임차인 기준 금액과 최우선변제 금액은 지역마다 다르므로, 본인 주소 기준으로 생활법령포털에서 직접 확인이 필요합니다.

확정일자가 아무리 빨라도 소액임차인 우선변제보다는 뒤에 배당됩니다. 반대로 소액임차인 기준에 해당된다면, 먼저 일부를 받고 이후 확정일자 순위에서 추가로 받을 가능성도 생깁니다.

임의경매 개시 직후 등기부등본을 발급해 사건번호, 관할 법원, 담보 설정 현황을 미리 파악해 두면 이후 절차가 훨씬 수월합니다.