전세사기 HUG 이행청구 방법과 임차권등기 전에 이사하면 안 되는 이유

어떤 순서로 진행해야 하나요?

세 단계로 진행됩니다.

1단계 계약해지 통보 → 2단계 임차권등기명령 신청 → 3단계 HUG 이행청구 접수

이 순서를 어기거나 임차권등기 전에 이사를 먼저 하면 대항력(보증금을 돌려받을 권리)이 사라집니다.

중소기업 청년 전세대출(중기청)로 계약한 경우, 계약 중 집주인이 개인에서 법인으로 바뀌면 목적물 변경(이사하면서 대출을 옮기는 것)이 불가능해집니다. 처음부터 법인이면 중기청 대출 자체가 안 되지만, 중간에 바뀌면 기존 대출은 유지되면서 이사 경로만 막히게 됩니다. 이 경우 중기청 이용 자격을 영구적으로 잃을 수 있어 주의가 필요합니다.

계약해지 통보할 때 문자에 어떤 내용이 들어가야 하나요?

집주인에게 해지 의사를 사전에 서면으로 남겨야 합니다. 통화 녹음은 공증이 필요해 번거롭고, SMS 문자나 내용증명이 가장 확실한 증빙입니다. 카카오톡보다 문자(SMS)가 낫습니다.

문자에 이 세 가지가 반드시 들어가야 합니다.

• 내가 사는 건물 주소와 호수
• 세입자 본인 이름
• 집주인(임대인) 이름 확인 문구

"OO아파트 205호 세입자 이○○입니다. 임대인 김○○ 님 맞으시죠?" 같은 형식이면 됩니다. 이 정보가 빠지면 HUG 심사에서 증빙 효력이 약해질 수 있습니다.

내용증명은 인터넷 우체국에서 온라인으로 신청할 수 있습니다.

임차권등기명령은 어떻게 신청하나요?

계약이 끝난 날 다음날부터 법원에 신청할 수 있습니다.

인터넷과 법원 방문 모두 가능하지만, 법원에 직접 가는 것을 권합니다. 담당 직원이 빠진 서류를 짚어줄 수 있어 한 번에 처리하기 쉽습니다. 인터넷 신청은 서류 오류가 있을 때 정정 명령을 받고 재송부해야 하는 과정이 추가됩니다.

준비 서류

접수 후 대한민국 법원 앱에서 사건번호로 진행상황을 확인합니다.

결정이 나면 법원이 세입자와 집주인 양쪽에 서류를 발송하고, 며칠 뒤 등기부등본에 임차권등기가 등재됩니다. 지파인 같은 등기 알림 앱을 설치해 두면 등재 시점을 알림으로 받을 수 있습니다.

왜 임차권등기 전에 이사하면 안 되나요?

등기부등본에 임차권이 뜨기 전에 이사하면, 그 집에 대한 대항력이 사라집니다.

계약자(세대주)가 실제로 그 주소에 주민등록을 두고 거주해야 보증금을 돌려받을 권리가 유지됩니다. 가족이 함께 산다면 다른 가족은 먼저 이사해도 되지만, 계약자 본인은 임차권등기 완료 후에 이사해야 합니다.

집주인이 잠수를 타더라도 보증금을 받을 때까지 임차권을 해제할 필요가 없습니다.

HUG에 최종 접수하는 방법은 무엇인가요?

임차권등기가 등기부에 등재된 것을 확인한 뒤, 등기부등본과 주민등록 초본·등본을 HUG에 제출하면 본 접수가 시작됩니다.

집주인과 연락이 되고 협조적이라면 임대차계약 중도해지합의서를 받아 임차권등기 없이 바로 접수할 수 있습니다. 잠수를 탄 경우에는 임차권등기 과정을 모두 거쳐야 합니다.

접수 서류는 계약서·문자 내역·각종 증명서를 모두 포함해서 준비합니다. 심사가 완료되면 이사 날짜를 잡으라는 연락이 오며, 실제 사례 기준 접수 후 심사 완료까지 약 한 달 정도 소요됐습니다.

HUG 보증보험이 있다면 이 절차를 통해 대위변제(HUG가 먼저 보증금을 대신 지급하는 것)를 받을 수 있습니다. 지금 분쟁 중이라면 임차권등기 완료 여부부터 확인해 보세요.