전세보증금 못 받을 때 지연이자 받는 조건과 단계

집을 안 비워주면 이자 청구가 왜 안 되는 건가요?

전세 계약이 끝나면 임대인은 보증금을 돌려줄 의무, 임차인은 집을 돌려줄 의무가 동시에 생깁니다. 이를 동시이행 관계라고 합니다.

대법원 판례는 이렇게 정리합니다.

집에 살고 있는 동안에는 임차인이 그 집의 사용 이익을 누리고 있기 때문에, 이자를 청구할 근거가 없는 구조입니다. 월세를 안 내는 방식도 해결이 안 되며, 집을 점유 중인 한 임차인의 의무는 계속 유지됩니다.

그냥 짐 빼고 나오면 되는 건 아닌가요?

무턱대고 이사를 나오면 대항력(보증금을 법적으로 지킬 권리)이 소멸할 수 있습니다. 반드시 이 순서대로 해야 합니다.

1. 내용증명 발송 — "몇 월 며칠까지 보증금을 반환해 달라, 미이행 시 지연이자를 청구하겠다"고 이사 의사와 청구 의사를 함께 서면으로 통보합니다.
2. 임차권 등기명령 신청 — 법원에 신청해 등기부에 기재되면 이사 후에도 대항력과 우선변제권(보증금을 먼저 받을 권리)이 유지됩니다.
3. 등기 완료 확인 후 이사 — 등기부등본으로 기재된 사실을 확인한 뒤 이사를 나옵니다. 명도 완료 시점은 문자·사진 등으로 남겨두는 것이 좋습니다.

비밀번호 인계 등 집을 실질적으로 임대인에게 돌려주는 행위도 명도 이행 요소로 볼 수 있으니, 이사 시 인계 내용을 기록해 두어야 합니다.

이사 후와 소송 후 이자율이 달라지나요?

이자율은 두 단계로 구분됩니다.

보증금 1억 원 기준으로 연 5%는 연간 500만 원, 연 12%는 1,200만 원으로 차이가 큽니다. 소송을 제기할 경우 청구취지에 지연손해금 내용을 반드시 포함해야 연 12% 적용을 주장할 수 있습니다.

합의로 마무리하는 방법은 없나요?

당사자 간 합의 이자율은 법정이율보다 우선합니다. 임차권 등기명령이 등기부에 올라가면 임대인은 새 세입자를 구하기 어려워지기 때문에, 임대인이 먼저 합의를 제안하는 경우가 많습니다.

합의 조건이 합리적이라면 소송보다 원금을 더 빠르게 회수할 수 있습니다. 전세보증보험(HUG·SGI 등) 가입자라면 보험 이행청구 절차와 별개로, 지연손해금은 소송에서 함께 청구하는 방법도 있습니다.

보증금을 돌려받지 못하고 있다면, 이사보다 임차권 등기명령 신청이 먼저입니다.