전세보증금 못 받을 때 세입자가 해야 할 법적 대응 4단계

1단계: 계약 해지 의사표시 — 문자에 뭘 담아야 하나요

주택임대차보호법(현행)에 따르면 임대차 계약을 종료하려면 계약 종료일 2개월 전까지 상대방에게 뜻을 알려야 합니다. 구두로만 말하면 나중에 증거가 없어 불리해지므로 문자로 남기는 것이 중요합니다.

문자에 반드시 담아야 할 내용:

• 임대차 계약을 해지하겠다는 의사 표시
• 계약 종료일과 이사 예정일(부동산 인도 예정일)
• 그날 보증금을 돌려달라는 요청
• 보증금을 못 받을 경우 발생하는 손해 금액 (예: 다음 집 계약 위약금)

여기서 마지막 항목이 핵심입니다. 손해를 미리 고지해야 나중에 소송에서 손해배상까지 청구할 수 있습니다. 전화 통화로 대신할 경우에는 반드시 녹취해두어야 합니다.

2단계: 내용증명 — 집주인이 왜 내용증명에 반응하나요

문자를 보냈는데도 집주인이 미적거린다면 법무법인 명의의 내용증명을 발송합니다.

내용증명은 그 자체로 법적 강제력이 있는 서류는 아닙니다. 그러나 "변호사까지 선임해서 왔구나, 진짜 소송 갈 준비가 됐구나"라는 심리적 압박을 줍니다.

계약 종료일에 보증금을 마련할 의무는 집주인에게 있습니다. 내용증명 단계에서도 손해 고지를 함께 담아두면, 이후 실제 소송이 생겼을 때 손해배상을 더 충분히 인정받을 수 있습니다.

3단계: 임차권등기명령 — 이사를 가야 하는데 보증금이 없을 때

내용증명을 보내도 집주인이 돈을 안 준다면, 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

이 제도는 계약이 끝난 뒤 보증금을 못 받은 채 이사를 나가야 할 때 쓸 수 있습니다. 이사 후에도 대항력(집주인이 바뀌어도 보증금 보호받을 권리)과 우선변제권(경매 시 먼저 돌려받을 권리)을 유지해줍니다.

주택임대차보호법 제3조의3에 근거하며, 상가 임대차는 별도 법이 적용됩니다.

그런데 이 등기가 집주인에게도 큰 부담이 됩니다:

• 임차권등기가 돼 있으면 그 집에 신규 담보대출을 받기 어렵습니다
• 다음 세입자를 들이기도 어렵습니다

집주인 스스로 보증금을 마련해 돌려주게 되는 경우가 많은 이유입니다.

4단계: 전세보증금반환청구소송 — 소송 방법은 두 가지입니다

3단계까지 해도 돈을 안 준다면 민사소송을 제기합니다. 방법은 두 가지이며, 각각 특징이 다릅니다.

지연손해금은 소송 제기일부터 산정됩니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 시행령에서 연 12%로 규정하고 있으며, 2026년 현재 기준 그대로 적용됩니다. 보증금이 클수록 지연손해금도 커지므로, 상황에 맞는 선택이 필요합니다.

1·2단계에서 미리 고지한 특별 손해(위약금 등)도 이때 함께 청구할 수 있습니다.

4단계 절차 중 어느 단계에서든 보증금을 돌려받으면 마무리입니다. 소송까지 가기 전에 법적 자문을 받으면서 협상하는 것이 가장 효율적이고, 협상 중에도 임차권등기명령 같은 보호 장치는 유지하는 것이 좋습니다.