전세권 등기 해줬다가 밀린 월세 못 공제하는 이유와 집주인 대처법

전세권과 임대차 계약이 동시에 존재하면 어떤 상황인가요?

월세나 전세 임대차 계약을 맺은 뒤, 세입자가 보증금 보호를 강화하려고 집주인에게 전세권 등기까지 요청하는 경우가 있습니다.

전세권은 등기부에 공식 기록되는 물권(= 제3자에게도 권리를 주장할 수 있는 강한 권리)입니다. 집이 경매로 넘어가도 등기 순위에 따라 보증금을 우선 돌려받을 수 있어, 세입자 입장에서는 훨씬 안전한 장치입니다.

문제는 전세권 등기의 외관에 있습니다. 전세권 설정 계약서에는 차임(= 월세) 지급 약정이 없는 것처럼 보입니다. 등기부만 봐도 "이 집은 월세 없는 전세"처럼 읽힙니다.

압류가 들어오면 왜 밀린 월세를 공제하지 못하나요?

대법원 판례는 이 상황을 이렇게 정리합니다.

전세권 설정 계약은 차임 약정이 없는 것처럼 보이므로, 임대인과 임차인의 진짜 의도와 일치하지 않는 부분이 있습니다. 이를 통정허위표시(= 실제 의도와 달리 꾸며진 계약)로 보아, 임대차 계약과 양립할 수 없는 범위에서 무효라고 판시했습니다.

핵심은 선의의 제3자 보호 원칙입니다.

• 세입자가 빚을 갚지 못해 채권자들이 세입자의 보증금 반환 채권에 압류·가압류를 걸거나 근저당권을 설정하면
• 이 채권자들은 등기부를 보고 "월세 없는 전세"라고 믿은 상태입니다
• 따라서 집주인은 이들에게 "밀린 월세가 있으니 그만큼 공제하겠다"는 주장을 할 수 없습니다

본래 임대차 관계에서 보증금은 세입자의 모든 채무를 담보합니다. 압류가 없다면 집주인은 원칙적으로 밀린 월세를 공제할 수 있습니다. 그러나 전세권 등기가 살아있는 상태에서 압류가 들어오면 이 권리가 막힙니다.

집주인이 미리 해야 할 행동은 무엇인가요?

세입자에게 전세권 등기를 해줬다면, 아래 신호가 보일 때 즉시 움직여야 합니다.

이런 상황이 예상되면 전세권 설정 계약을 해지하고 전세권 등기를 말소해야 합니다.

등기가 살아있는 동안 압류가 들어오면 이미 늦습니다. 전세권 등기가 없어지면 집주인은 일반 임대차 계약 관계로만 남게 되어, 연체 차임을 보증금에서 공제할 수 있는 권리를 되찾을 수 있습니다.

전세권 말소는 집주인 단독으로 진행하기 어렵고 임차인 협조 또는 계약 해지 절차가 필요하므로, 연체가 시작되는 시점에 빨리 움직이는 것이 중요합니다.