전세 퇴거 때 수리비 공제 통보, 세입자가 전액 안 내도 되는 이유

집주인이 수리비를 청구하면 세입자가 전부 내야 하나요?

임차인(세입자)은 계약이 끝나면 집을 원래 상태로 돌려줄 의무가 있습니다. 이것을 원상회복 의무라고 하며, 민법 제654조·제615조에 근거합니다.

그런데 중요한 예외가 있습니다. 바로 통상손모(사람이 살면서 당연히 낡는 부분)입니다. 판례는 이 부분까지 세입자가 복구할 의무는 없다고 봅니다.

자연스러운 마모로 인한 가치 감소는 이미 매달 내는 월세나 보증금 이자에 반영되어 있기 때문입니다. 민법 제623조 역시 집주인이 계약 기간 중 집을 쓸 수 있는 상태로 유지할 의무를 진다고 정하고 있습니다.

내 과실인지 자연 낡음인지 가르는 기준이 있나요?

판단 기준 3가지를 기억하면 됩니다.

기준 ① 도배·장판은 '낡음'과 '훼손'으로 나뉜다

기준 ② 곰팡이·보일러 같은 설비는 '원인'을 따진다

곰팡이가 생겼다고 무조건 세입자 책임이 아닙니다. 외벽 결로나 누수처럼 건물 자체 문제라면 집주인 책임입니다. 세입자가 수개월간 환기를 전혀 안 해 습기를 방치했다면 세입자 책임이 될 수 있습니다.

10년 된 보일러가 수명이 다 돼 멈춘 것을 새 보일러 값으로 물리는 건 무리입니다. 그러나 동파 안내를 무시하고 집을 오래 비워 수도관이 터졌다면 세입자 책임이 될 수 있습니다.

기준 ③ 특약도 구체적이어야 효력이 있다

계약서에 "모든 수리비는 임차인 부담"이라고 써도 이 한 줄은 힘이 생각보다 약합니다. 판례는 통상손모나 대규모 수선까지 세입자에게 물리려면 부담 범위가 계약서에 구체적으로 명시되거나 집주인이 설명하고 합의된 특약이 있어야 한다고 봅니다.

보일러 교체 같은 대규모 수선은 특약이 있어도 집주인 책임으로 해석되는 경우가 많습니다.

과실이 인정돼도 수리비 전액을 다 내야 하나요?

과실이 인정돼도 법원은 감가상각(시간이 지나면서 자재 가치가 떨어지는 것)을 반영합니다.

5년 쓴 벽지를 세입자 돈으로 새것으로 교체해 주면 집주인이 오히려 이득을 보는 구조입니다. 법원은 이를 임대인에게 돌아갈 몫을 넘는 부당한 이익으로 판단해 왔습니다.

따라서 자재 사용 수명과 거주 기간을 따져 남은 가치만큼만 부담하면 됩니다. 새 시공비 전액을 청구받았다면 감가상각이 반영됐는지 먼저 확인하세요.

퇴거 통보를 받으면 바로 어떻게 해야 하나요?

반드시 해야 할 행동 2가지입니다.

① 입주 당일 사진·영상을 찍고 집주인에게 문자로 남긴다

수리비 분쟁의 승부는 나갈 때가 아니라 들어올 때 갈립니다. 이사 당일 짐을 넣기 전에 벽지·장판·문틀·화장실·싱크대·빌트인 상태를 전부 사진이나 영상으로 기록해야 합니다.

이미 있던 자국이나 파손은 반드시 문자로 집주인에게 남겨야 합니다. 전화로만 말하면 나중에 입증이 안 됩니다.

② 공제 통보를 받으면 반박 전에 근거부터 요구한다

"한 푼도 못 줍니다"라고 바로 문자를 보내면 나중에 조정·소송에서 불리하게 작용할 수 있습니다. 대신 사실과 근거 위주로 차분하게 아래를 요청하세요.

그래도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 지급명령 또는 소액소송으로 법적 절차를 밟으면 됩니다. 입주·퇴거 사진이 있다면 90만 원 수준의 분쟁도 충분히 다툴 수 있습니다.