전세 끼고 집 팔 때 세입자 승계 동의 체크리스트와 특약 작성법

데일리브리핑VIP

2026.05.18 18:06 · 조회수 1

세입자가 있는 주택을 매매할 때 임대차 계약은 원칙적으로 새 집주인에게 자동 승계됩니다. 그러나 대법원 판례에 따르면 임차인은 양도 사실을 안 날로부터 통상 1개월 이내에 승계를 거부할 수 있으며, 매도인과 매수인 사이의 임대차 승계 특약은 임차인에게 구속력이 없습니다. 승계가 거부될 경우 임차인은 기존 임대인에게 계약 해지와 전세금 반환을 청구할 수 있어, 잔금 수령 이후에도 매도인의 법적 책임이 유지됩니다. 분쟁을 예방하려면 계약 전 임차인의 서면·문자 동의를 확보하고, 계약서에 승계 거부 시 계약 무효 조항을 반드시 삽입해야 합니다.

1. 매도인 체크리스트

[ ] 매매 계약 체결 전 임차인에게 매매 사실 사전 고지
[ ] 승계 확인서 또는 문자 답장 형태로 임차인 동의 확보
[ ] 계약서 특약에 "임차인 승계 거부 시 본 계약 무효·기지급 계약금 매수인 반환" 조항 삽입
[ ] 가능하면 전세 만료 시점에 맞춰 잔금일 조율
[ ] 임차인 동의 서류 없이 잔금 수령 금지

2. 계약서 특약 작성 예시

세안고 매매에서 흔히 사용되는 특약 표현과 보강 방법은 다음과 같습니다.

특약 유형	내용
기본형	본 계약은 현 전세입자 전세금 ○억 원 승계 조건부 계약이며, 현 전세금은 잔금으로 대체하여 공제한다.
보강형	현 임차인의 승계가 없이 본 계약은 무효로 하며, 이에 기지급된 계약금은 매수인에게 반환하기로 한다.

기본형 단독으로는 임차인 승계 거부 시 매수인 보호가 불충분하므로, 두 조항을 함께 기재하는 것이 안전합니다.

문자 동의 요청 예시 문구는 아래와 같습니다.

> "본인은 세입자입니다. 2025년 8월 15일자로 개인 사정상 집을 매매하여 집주인이 변경될 예정입니다. 이에 동의해 주시겠습니까? 현 임대차 기간과 권리는 그대로 유지됩니다. 답장 부탁드립니다."

3. 임차인 체크리스트

[ ] 전세 계약 시 "매매 시 임대인은 임차인에게 사전 고지" 특약 삽입
[ ] 매매 사실 통보 수령 후 1개월 이내에 승계 동의 여부 결정
[ ] 새 집주인의 전세금 반환 능력(연령, 보증 보험 가입 가능 여부 등) 확인 후 동의 결정
[ ] 묵시적 행위(이의 없이 지나침)도 승낙으로 해석될 수 있으므로 의사 표시 명확히 할 것
[ ] 승계 동의 시 은행·보증보험사에 임대인 변경 신청 진행(리파인 자동 통보 수령 시 즉시 처리)

4. 정리

임차인의 승계 거부권은 대법원 판례로 확립된 권리이며, 매도인·매수인 당사자 간 특약만으로는 임차인을 구속할 수 없습니다.