전세 계약 끝났는데 보증금 못 받았다면 임차권등기명령이 답입니다
임차권등기명령은 임대차 계약이 끝났는데도 보증금을 못 돌려받은 세입자가 대항력(보증금 요구 권리)과 우선변제권(경매 시 먼저 배당받을 권리)을 유지하면서 자유롭게 이사할 수 있도록 돕는 제도입니다.
주택임대차보호법 제3조의3에 근거하며, 대법원 등기정보광장에 따르면 2026년 상반기 서울 집합건물 기준 신청 건수는 3,754건입니다. 의외로 많은 세입자가 "신청만 하면 바로 이사해도 된다"고 착각하는데, 법원의 결정문과 실제 등기 완료는 다른 단계입니다.
임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받은 세입자가 법원을 통해 등기부에 임차권을 올려두는 절차입니다. 등기가 완료되면 이사를 하거나 주민등록을 옮겨도 기존 권리가 그대로 유지됩니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 규정된 제도입니다.
신청하려면 어떤 조건이 필요한가요?
- 임대차 계약이 종료된 상태 (계약 만료·해지 통고·합의 해지 모두 인정)
- 보증금 전부 또는 일부를 반환받지 못한 상태
두 조건을 모두 충족해야 신청할 수 있습니다. 주택임대차뿐 아니라 상가건물 임대차보호법 적용 범위 안에 있는 상가 임차인도 동일하게 신청 가능합니다.
신청은 어디에, 어떻게 하나요?
임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원·시·군 법원에 신청서를 접수합니다. 대한민국 법원 전자소송 사이트를 통한 온라인 신청도 가능합니다.
건물 일부(방 하나, 상가 한 칸 등)를 임차한 경우에는 해당 부분을 표시한 도면을 반드시 첨부해야 합니다.
등기 완료 후 어떤 권리가 생기나요?
| 상황 | 효과 |
|---|---|
| 이미 대항력·우선변제권이 있던 세입자 | 이사·전출 후에도 기존 권리 유지 |
| 아직 대항력·우선변제권이 없던 세입자 | 임차권등기 완료 시점부터 새로 권리 취득 |
두 경우 모두 등기 완료 후에는 이사를 가더라도 보증금을 요구할 권리와 경매 시 우선 배당받을 권리가 보호됩니다.
신청만 하면 바로 이사해도 되나요?
법원에서 임차권등기명령 결정문을 받은 것과 등기부에 임차권이 실제로 기입된 것은 다릅니다. 결정이 난 뒤 실제 등기가 완료되기까지 며칠이 걸릴 수 있습니다.
등기부등본을 직접 열람해 임차권등기 기재를 확인한 뒤에 이사를 하거나 전출 신고를 해야 권리가 보호됩니다.
신청과 등기에 드는 비용은 나중에 임대인(집주인)에게 청구할 수 있습니다. 법원 전자소송 사이트에서 온라인으로 신청하면 등기 완료 여부도 같은 경로로 확인 가능합니다.