입주 후 곰팡이·누수 발견, 집주인 수리 요구 방법과 특약 주의점
전세·월세 입주 후 곰팡이, 누수, 결로 등 하자를 발견하면 민법 제623조에 따라 임대인에게 수리를 요구할 수 있습니다. 핵심은 발견 즉시 사진·동영상으로 증거를 남기고 임대인에게 발송하는 것으로, 시간이 지날수록 세입자에게 불리해집니다. 임대인이 수리를 거부하면 손해배상청구나 계약 해지까지 가능하지만, 계약서 특약에 "모든 수선 책임 면제" 조항이 있으면 법적 권리가 약해질 수 있어 계약 전 반드시 확인해야 합니다. 단, 대규모 구조 수선(보일러, 배수, 기둥 등)은 특약으로도 면제되지 않는다는 것이 법원의 입장입니다.
임대인은 수리를 해 줄 의무가 있나요?
민법 제623조에 따라 임대인(집주인)은 세입자가 해당 집을 제대로 사용할 수 있도록 수선·유지할 의무가 있습니다. 이 의무는 계약 당시뿐 아니라 계약 기간 내내 유지됩니다.
단, 수리를 요구할 수 있는 하자는 "사소한 수준을 넘는 것"이어야 합니다.
| 구분 | 예시 | 수리 책임 |
|---|---|---|
| 임대인 부담 | 구조 하자, 배수 문제, 누수, 보일러 | 집주인 |
| 임차인 부담 | 전구 교체, 문잡이, 방충망 | 세입자 |
전구나 방충망처럼 소액으로 손쉽게 고칠 수 있는 것은 법원도 세입자가 직접 부담해야 한다고 봅니다. 반면 곰팡이·누수 같은 구조적 문제는 임대인 책임 영역입니다.
입주 직후 하자라면 어떻게 대응해야 하나요?
입주 직후에 발견된 하자는 세입자의 생활로 생긴 게 아니므로 원칙적으로 임대인이 수리해야 합니다. 시간이 지날수록 "누가 만든 하자인지" 모호해져 세입자에게 불리해집니다.
행동 순서는 다음과 같습니다.
- 즉시 사진·동영상으로 증거 확보 — 하자 부위를 날짜가 기록되는 형태로
- 증거를 임대인에게 바로 발송 — 문자·카카오톡 등 기록이 남는 방식으로
- 수리 기한을 명시하여 요청 — "언제까지 해결해 달라"는 내용 포함
임대인이 수리를 거부하면 손해배상청구가 가능합니다. 곰팡이가 반복 발생해 정상 주거가 불가능하다고 입증되면 계약 해지도 법원이 인정하지만, 입증 난이도가 높습니다.
계약서 특약에 "모든 하자 임차인 책임" 조항이 있으면 어떻게 되나요?
임대인의 수선의무는 주택임대차보호법이 아닌 민법 규정(제623조)이라서, 당사자 간 특약으로 면제하는 것이 법적으로 가능합니다. 주임법 규정과 달리 임차인에게 불리한 내용이더라도 무효가 아닌 경우가 있습니다.
다만 법원은 대규모 수선은 특약으로도 면제되지 않는다고 판시하고 있습니다.
| 특약으로 면제 가능 | 특약으로도 면제 어려움 |
|---|---|
| 소규모 하자 수선 | 기둥·천장·바닥 등 주요 구조 교체 |
| 도배·도색 등 일상 수선 | 보일러·하수도 등 기본 설비 교체 |
곰팡이·결로처럼 입주 직후에 안 보이는 하자는요?
곰팡이, 누수, 결로 현상은 입주 직후에는 보이지 않고 한 달 정도 지나야 알 수 있는 경우가 많습니다.
집주인이 "어떠한 하자도 책임지지 않겠다"는 특약을 요구한다면 이렇게 대응하세요.
- 특약 자체를 거부하는 것이 최선
- 부득이하다면 "최소 1개월 경과 관찰 후 판단" 조항을 넣도록 협의
계약서 서명 전 특약 사항을 꼼꼼히 읽고, 이런 내용이 있으면 삭제 또는 수정을 요구하세요.
- 계약서 특약 부분 진짜 몰랐어요 저도 첫 전세 계약할 때 중개사가 빠르게 넘어가듯 설명해서 그냥 사인할 뻔 했는데 다시 읽었더니 "임대기간 중 발생한 하자는 임차인이 부담한다"는 문구가 딱 있더라고요 삭제 요청했더니 집주인이 처음엔 싫다 했다가 결국 뺐어요 이런 정보 미리 알아야 당당하게 얘기할수있는것같아요
- 지금 딱 이 상황인데ㅠㅠ 입주한지 두달됐는데 화장실 벽에 곰팡이가 계속 생겨요 집주인은 환기 안 한 내 잘못이래요 근데 입주 첫째 주부터 사진 찍어뒀고 카카오톡으로 여러번 보내놨거든요 민법 623조 얘기 꺼내볼까요
- 사진이랑 발송 기록 다 있으시면 증거는 충분해요. 일단 내용증명 발송해 보세요. 그래도 안 움직이면 그때 법원 조정 신청으로 가시면 됩니다.
- 카카오톡 기록 잘 보관해 두세요. 내용증명 발송 후에도 거부하면 소액심판 절차가 비교적 비용 부담이 적어요.
- 전구 방충망도 집주인한테 요구하는 분들 있다고 들었는데 ㄹㅇ ㅋㅋㅋ 그건 아니었구나 이제 확실히 알겠네여
- 임대인 입장에서 한 마디 드리면, 구조 하자나 보일러 같은 건 당연히 바로 수리 보내야 하는 거 맞아요. 근데 세입자 분들도 전구나 방충망은 먼저 직접 해결하고 큰 건 요구하시면 서로 신뢰가 생겨요. 관계가 좋아야 보증금도 제때 돌려드릴 수 있거든요. 그게 서로에게 이득이에요.
- Shadow님 말씀 취지는 이해하는데 글 내용대로 법에서 이미 선 그어줬잖아요 소규모는 세입자 대규모는 임대인 그걸 지키면 되는거지 세입자한테 먼저 양보하라는 식으로 읽히면 좀 그렇지 않나요
- 결로는 진짜 겨울 되어야 알수있어요 저도 10월에 입주했다가 12월에 결로가 엄청 생겨서 그때서야 집 자체 문제인지 알았거든요 처음부터 증거 모아두는 버릇 들여야겠다 싶었어요