임대인이 누수 안 고쳐줘도 월세 전액 끊으면 계약 해지됩니다

월세를 전액 끊으면 어떻게 되나요?

상가에서 누수가 발생했을 때 월세를 전액 내지 않으면, 법원은 임대인의 계약 해지를 정당하다고 봅니다.

실제 사례입니다. 보증금 1억 원, 월차임 500만 원으로 상가를 임차해 이태리 레스토랑을 운영하던 임차인이 주방과 홀 천장 누수로 정상 영업이 불가능해지자, 6개월 동안 월차임을 전액 내지 않았습니다. 임대인은 해외에 거주하면서 대리인을 내세웠고, 대리인도 수리를 계속 미뤘습니다.

결국 임대인은 현행 상가건물 임대차보호법상 3개월 이상 차임 연체를 이유로 계약 해지 내용증명을 보내고 소송을 제기했습니다. 법원은 임차인의 행위가 계약상 의무 불이행에 해당한다고 보아 임대인의 계약 해지가 적법하다고 판결했습니다.

일부라도 쓰고 있으면 왜 전액 불납이 안 되는 건가요?

법원의 논리는 명확합니다. 누수로 일부 공간을 사용하지 못하더라도, 나머지 공간에서 계속 영업을 했다면 월세를 한 푼도 안 내는 것은 과하다는 것입니다.

건물 전체를 아예 사용할 수 없는 상황이 아닌 이상, 전액 불납은 계약 의무 불이행으로 판단됩니다. 억울한 상황이어도 이 원칙은 바뀌지 않습니다.

상가와 주택 임차인 모두 동일한 논리가 적용됩니다. 다만 이번 사례는 상가 임대차 기준이며, 주택의 경우 연체 인정 범위가 다소 다를 수 있습니다.

올바른 대응 — 비율 공제하고 반드시 통지

원칙: 사용하지 못하는 공간 비율만큼만 공제하고 나머지는 납부

공제만 해서는 안 됩니다. 공제 이유를 임대인에게 반드시 통지해야 법적으로 보호받을 수 있습니다.

• "누수로 공간의 30%를 사용하지 못해 그 비율에 해당하는 월차임을 공제하고 나머지를 납부합니다"라는 내용을 문자 메시지 또는 내용증명으로 통지할 것
• 수리 기한을 정해 "몇 월 며칠까지 보수해 주십시오"라는 요청을 반복 통지하고 증거로 남겨두어야 합니다

임대인이 계속 수리를 거부한다면

직접 수리 업체를 불러 공사를 진행하고, 그 비용을 임대인에게 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 임대인에게는 임차인이 목적물을 사용할 수 있는 상태로 유지해야 하는 수선 의무가 있기 때문입니다.

계약이 해지돼도 청구할 수 있는 것들

임대인이 수선 의무를 이행하지 않아 피해가 발생했다면, 계약 해지 이후에도 손해배상 청구가 가능합니다.

• 훼손된 집기·물품 피해액
• 인테리어 투자 비용 (영업 목적으로 시공한 부분 중 피해 발생분)
• 영업 손실 (입증 난도가 높아 일부만 인정되는 경우가 많음)

앞의 사례에서 임차인은 계약 해지가 정당하다는 판결을 받았음에도, 인테리어 손해배상과 물품 훼손 배상을 받을 수 있었습니다. 계약이 끝난 뒤에도 손해배상 청구 권리는 살아 있습니다.

수리 요청 통지와 피해 현황을 처음부터 꼼꼼히 기록해 두어야 이 권리를 실질적으로 행사할 수 있습니다.