임대인 사망 후 상속인도 포기했을 때 HUG로 전세보증금 받는 방법

왜 HUG 청구가 막히는 건가요?

HUG 반환보증에 가입한 임차인이 보증금을 돌려받으려면 두 가지 조건이 동시에 충족되어야 합니다.

• 임대차계약이 종료되었을 것
• 대항력(전입신고로 생기는 임차인 보호 권리)과 우선변제권(경매 시 먼저 배당받는 권리)이 유지되고 있을 것

임대인이 사망하고 상속인들이 모두 상속을 포기하면, 갱신 거절 통지를 보낼 상대방 자체가 사라집니다. 임대차계약을 종료시킬 수 없으니 첫 번째 조건을 충족하지 못해 청구가 막히게 됩니다.

해결책은 법원에 '상속재산관리인'을 선임하는 것입니다

HUG 관할센터에 상담하면 상속재산관리인 선임을 안내받습니다. 법원이 재산관리인을 선임하면, 그 관리인이 임대인 지위를 대행해 임대차 관계를 종료시킬 수 있게 됩니다.

민법상 재산관리인은 두 종류인데, 지금은 민법 제1023조로 신청하는 것이 원칙입니다.

제1023조는 "상속인이 누군지 불분명하고 지금 당장 보전이 급박하다"는 점을 소명하면 됩니다. 신청하는 법무사·변호사가 재산관리인 취임까지 함께 신청하면, 법원 소속 인력을 기다리는 시간을 줄여 더 빠르게 결정을 받을 수 있습니다.

선임 결정 후 — 계약 상황에 따라 처리가 다릅니다

① 이미 갱신 거절 통지를 보냈는데 그 이후 사망을 알게 된 경우

임대차 기간은 이미 종료된 것으로 봅니다. 재산관리인에게 임대차 종료 확인서 작성을 요청해 계약 종료 근거 서류로 활용하면 됩니다.

② 아직 갱신 거절 통지를 못 한 경우

선임 결정 이후 갱신 거절 기간 내에 재산관리인에게 갱신 거절 통지를 보내면 됩니다. 같은 건물에 임대인이 같은 임차인이 여럿이라면, 기간이 남은 분도 미리 선임 신청을 해두면 기간 내 통지가 가능합니다.

③ 손 쓸 새 없이 묵시적갱신이 돼버린 경우

묵시적갱신(아무 말 없이 기간이 지나면 2년 자동 연장되는 것)이 된 경우에도 임차인은 재산관리인에게 임대차 해지통보를 할 수 있습니다. 또는 재산관리인과 중도해지 합의서를 작성하는 방법으로도 이행청구를 빨리 진행할 수 있습니다.

> 주의: 임대차 종료 확인서에 첨부하는 인감증명서는 확인서 작성일 당일 또는 그 이전에 발급받은 것이어야 합니다. 확인서 작성일보다 나중에 발급된 인감증명서는 HUG에서 받아주지 않습니다.

HUG 보증 이행청구 시 제출 서류

공통 필수 서류

대출 종류에 따라 추가 서류가 달라집니다

계약금을 건설사·시행사에 납부한 경우에는 임대인과 건설사 간 매매계약서도 함께 첨부해야 검토가 원활합니다.