이사 나갈 때 도배·장판 비용, 세입자가 안 내도 되는 경우

세입자에게는 어떤 의무가 있나요?

임차인에게는 두 가지 핵심 의무가 있습니다.

• 선관주의 의무(민법 제374조): 계약 기간 동안 집을 성실하게 보존해야 할 의무입니다. 겨울철 동파 방지를 위해 보일러를 켜 두거나, 도배를 의도적으로 찢거나 훼손하지 않는 것 등이 해당합니다.
• 원상회복 의무: 계약이 끝날 때 처음 들어왔을 때 상태 그대로 돌려놓아야 합니다. 집주인 동의 없이 벽에 구멍을 뚫거나 설치물을 달았다면 복구하고 나가야 합니다.

집주인이 이 두 의무를 근거로 도배·장판 비용을 청구하는 경우가 있습니다. 하지만 그냥 내면 안 됩니다.

도배·장판 비용은 무조건 안 내도 되나요?

정상적으로 생활하다 자연스럽게 낡은 도배·장판은 임차인이 부담하지 않아도 됩니다.

시간이 지나면서 생기는 자연적 노후화는 원상회복 의무의 대상이 아니기 때문입니다. 2년 계약을 다 채우고 나가는 경우라면 더욱 그렇습니다.

문제는 '자연 노후화'와 '부주의로 인한 훼손'의 경계가 흐릴 때입니다. 벽지가 살짝 찢어지거나 오염된 경우, 집주인은 "관리 소홀"이라 주장하고 세입자는 "그냥 생긴 것"이라 맞서면서 분쟁이 시작됩니다.

이 글의 내용은 전세·월세 임차인 모두에게 적용되는 일반 원칙입니다. 단, 계약서에 별도 특약이 있으면 그 내용이 우선합니다.

분쟁에서 불리해지는 결정적 실수

세입자가 협상력을 잃는 순간은 보증금 합의가 끝나기 전에 새 집 잔금을 치를 때입니다.

이미 이사 갈 집의 잔금을 냈다면, 집주인이 보증금에서 일방적으로 도배·장판 비용을 빼고 줘도 따를 수밖에 없습니다. 새 집 계약을 포기할 수 없으니까요.

대비 방법은 하나입니다.

• 예상 분쟁 금액이 1~2천만 원이라면, 마이너스 통장이나 지인 융통 등으로 그 금액을 버틸 계획을 미리 세워야 합니다
• 보증금 없이도 버틸 수 있는 상황이 되면 집주인이 일방적으로 공제해도 협상을 끌 수 있습니다

임차권 등기 명령으로 협상을 역전시키는 방법

임차권 등기 명령은 법원의 명령으로 등기부등본에 임차권을 올리는 제도입니다. 임차인이 이사를 나간 뒤에도 대항력(보증금을 지킬 권리)이 유지됩니다.

동시에 강력한 협상 카드가 됩니다. 새로운 세입자가 이 집을 보러 왔을 때 등기부에 "임차보증금 2억 6천만 원"처럼 임차권이 올라와 있으면, 그 앞선 채권을 갚아야 하는 구조여서 집 계약을 꺼리게 됩니다.

집이 공실로 길어질수록 손해는 집주인 것입니다. 시간이 갈수록 집주인의 협상력이 약해지는 구조가 만들어집니다.

계약할 때 미리 막는 가장 확실한 방법

입주 당시 도배·장판을 새로 하지 않고 들어갔다면, 계약서에 특약을 넣는 것이 가장 확실합니다.

> "도배·장판을 시공하지 않고 입주하였으므로, 퇴거 시 해당 비용을 임차인이 부담하지 않는다"

이 특약을 계약서에 남겨 두면 분쟁 자체가 생기지 않습니다. 중개사가 "이 정도면 안 해도 되겠죠?"라고 구두로만 넘기려 할 때, 이 문구를 특약으로 적어 달라고 요청하는 것이 나중을 위한 가장 안전한 대비입니다.