이사 나가도 보증금 권리 유지되는 임차권 등기명령 신청하는 법

역전세, 왜 세입자에게 갑자기 위기가 됩니까

역전세는 계약할 때 낸 전세보증금이 지금의 전세 시세보다 높아진 상태입니다.

집주인은 새 세입자를 받아도 예전만큼의 보증금이 들어오지 않으므로 차액을 어딘가에서 마련해야 합니다.

2025년 6월 27일 금융위원회가 스트레스 DSR(소득 대비 빚 상환 비율을 더 엄격히 계산하는 기준) 2단계를 시행하면서 임대인이 전세 퇴거 자금 대출도 받기 어려워졌습니다. 집을 팔아 해결하려 해도 매수자가 없으면 세입자에게 보증금을 돌려줄 방법이 막힙니다.

전세가율 80%가 위험 신호인 이유는 무엇인가요

전세가율(집값 대비 전세금 비율)이 높을수록 집값이 조금만 내려가도 보증금이 집값을 웃도는 깡통 전세가 됩니다.

• 전세가율이 80% 이상이면 집값이 20%만 빠져도 역전세 진입
• 빌라·오피스텔뿐 아니라 아파트 단지도 예외가 아님

국토교통부 실거래가 공개시스템이나 KB부동산에서 현재 거주 중인 집의 시세를 직접 확인해볼 수 있습니다.

이사 나가도 보증금 권리가 유지됩니까

많은 세입자가 "이사를 나가는 순간 전입신고가 이전되어 대항력을 잃는다"고 알고 있습니다.

하지만 임차권 등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)을 활용하면 이사를 나간 뒤에도 보증금 권리가 그대로 유지됩니다.

이사를 나간 뒤 새 집에 먼저 전입신고를 옮기면 기존 대항력이 사라집니다. 임차권 등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 이사해야 하는 순서를 반드시 지켜야 합니다.

역전세 상황 세입자 행동 순서

① 등기부등본 + 집주인 세금 체납 확인

임차한 집에 근저당·가압류·가처분이 얼마나 걸려 있는지 등기부등본으로 확인합니다. 세입자는 집주인의 국세·지방세 체납 여부도 직접 열람 신청할 수 있습니다.

② 만기 6개월 전, 계약 해지 의사를 서면으로

"새 세입자 들어오면 줄게"라는 말은 법적 구속력이 없습니다. 만기 6개월 전부터 내용증명 우편 또는 문자로 계약 해지 의사를 반드시 남겨두어야 합니다.

③ HUG 전세보증금반환보증 이행 절차 사전 확인

HUG(주택도시보증공사)의 전세보증금반환보증에 가입되어 있으면 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 HUG가 대신 지급합니다. 가입 여부와 함께 보증 이행 청구 절차(내용증명 발송·지급명령 신청 등)를 미리 파악해두는 것이 중요합니다.