월세 인상 요구, 상황별로 거부할 수 있는 경우와 없는 경우 정리

계약 기간 중에 월세를 올려 달라고 하면 거부해도 되나요?

계약 기간이 남아 있는 동안에는 월세 인상이 사실상 불가합니다.

주택임대차보호법 제7조 제1항에 차임증감청구권(임대료를 올리거나 내려 달라고 요청할 수 있는 권리)이 있지만, 이것을 행사하려면 요건이 매우 엄격합니다. 계약 기간 중 월세 인상에 적용되기는 더욱 어렵습니다.

임차인 입장에서는 집주인이 계약 기간 중에 인상을 요구한다면 거부할 수 있습니다. 임대인 입장에서도 계약 기간 중에는 인상이 불가하다고 보는 것이 맞습니다.

묵시적 갱신이 된 상태에서 집주인이 월세를 올려 달라고 하면?

묵시적 갱신이란 계약 만료 전에 집주인도 세입자도 아무 말 하지 않아서, 기존과 동일한 조건으로 2년이 자동 연장된 상태입니다.

이 상태에서 집주인이 뒤늦게 인상을 요구해도 임차인은 거부할 수 있습니다. "법에 따라 묵시적 갱신이 됐습니다"라는 주장이 강력한 근거가 됩니다.

임대인이 끝내 인상을 원한다면 차임증감청구권을 행사해야 하는데, 임차인이 동의하지 않으면 법원이나 임대차분쟁조정위원회를 통해 인정받는 수밖에 없습니다. 절차도 결과도 쉽지 않습니다.

임대인 입장에서 중요한 것은 묵시적 갱신이 되지 않도록 막는 것입니다. 그러려면 계약 만료 2개월 전까지 임차인에게 의사를 명확히 전달해야 합니다.

계약갱신요구권으로 연장된 계약에서 5% 인상도 거부할 수 있나요?

계약갱신요구권은 세입자가 "2년 더 살겠다"고 요청하는 권리입니다. 이 권리로 연장된 계약에서는 주택임대차보호법에 따라 집주인이 월세나 보증금을 5% 범위 내에서 올릴 수 있습니다.

그런데 임차인이 5% 인상을 거부한다고 해서 집주인이 계약 연장 자체를 거부할 수는 없습니다. 법은 차임 인상과 계약 연장을 별개로 규정하고 있기 때문입니다.

임차인이 끝내 거부하면, 임대인은 법원이나 임대차분쟁조정위원회를 통해 5% 인상을 인정받아야 합니다. 실무적으로는 대부분 5% 범위 안에서 협의가 이뤄지는 경우가 많지만, 법리상 임차인이 버티면 집주인이 강제할 방법은 쉽지 않습니다.

협의 갱신 때 집주인이 5% 넘게 올릴 수 있나요?

묵시적 갱신도, 계약갱신요구권 행사도 아닌 순수 협의로 계약을 새로 맺는 경우라면, 집주인은 10%, 20% 등 자유롭게 조건을 제시할 수 있습니다. 5% 상한이 적용되지 않습니다.

단, 이 상황이 만들어지려면 임대인이 계약 만료 2개월 전까지 임차인에게 두 가지를 명확히 전달해야 합니다.

1. 새로운 임대 조건 (예: "월세를 10% 인상하겠습니다")
2. 그 조건을 받아들이지 않으면 갱신하지 않겠다는 의사

이 두 가지를 2개월 전까지 전달하지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다.

임차인 입장에서는 집주인이 이런 조건을 제시했을 때 받아들이지 못한다면 이사를 준비해야 할 수 있습니다.

현재 계약이 ①계약 기간 중인지 ②묵시적 갱신인지 ③계약갱신요구권 행사 후인지 ④협의 갱신 예정인지에 따라 집주인이 올릴 수 있는 범위가 완전히 달라집니다. 분쟁이 생겼을 때는 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 방법도 있습니다.