언론 보도만 보면 착시 생기는 이유, 수도권 지역별 집값 실상 정리
수도권 부동산 시장에서 뉴스는 오른 지역만 주로 보도해 실제보다 전반적으로 집값이 오른 것처럼 느껴지는 현상이 생깁니다. KB국민은행이 2026년 1분기 실거래가 지수를 직접 분석한 결과, 같은 수도권에서도 양주(고점 대비 -28.6%)와 성남 분당구(+31.2%)처럼 약 60%포인트 격차가 벌어져 있습니다. 30대 고소득 맞벌이가 출퇴근 가능 지역을 중심으로 매수를 주도하며 광명·용인 수지·안양 동안구를 끌어올리고 있습니다. 단기적으로는 강남 등 핵심 지역의 약세가 예상되며, 2026년 7월 세법 개정안 이후 변화를 주시할 필요가 있습니다.
지금 수도권 집값이 정말로 전반적으로 오르고 있나요?
KB국민은행이 2026년 1분기(5월 15일 공표) 한국부동산원 실거래가 지수를 분석한 결과, 수도권 시장은 같은 권역 안에서도 극단적으로 갈려 있습니다. 고점 기준은 2021년 4분기입니다.
| 지역 | 2021년 4분기 고점 대비 등락 |
|---|---|
| 양주 | -28.6% |
| 오산 | -25.9% |
| 고양 일산서구 | -25.1% |
| 인천 연수구 | -24.4% |
| 평택 | -23.5% |
| 의정부 | -23.1% |
| 노원구 | -17.9% |
| 도봉구 | -15.5% |
| 성남 분당구 | +31.2% |
| 성동구(마·용·성 포함) | +29.6% |
뉴스는 오른 곳에 카메라를 집중시킵니다. 그런데 실제로는 고점 대비 20% 넘게 빠진 수도권 도시가 여럿입니다. 오른 곳과 빠진 곳의 격차가 약 60%포인트에 달하는데 "집값이 오른다"는 뉴스만 보면 자신이 사는 지역도 오른다고 착각하기 쉬운 구조입니다.
빌라·연립(다세대주택)는 아파트보다 더 빠졌나요?
아파트와 달리, 빌라·연립은 고점 낙폭이 더 큽니다. 2022년 6월 고점을 기준으로 한 실거래가 지수 변동입니다.
| 지역 | 고점 대비 등락 |
|---|---|
| 인천 | -21.6% |
| 경기도 | -5.7% |
| 서울 | -6.9% |
인천 빌라 가격은 사실상 10년 전 수준으로 후퇴했습니다. 서울 빌라(-6.9%)가 상대적으로 덜 빠진 이유는 재개발 기대에 따른 투자 수요가 들어왔기 때문입니다.
지금 30대가 집을 이렇게 많이 사는 이유가 뭔가요?
2026년 서울 아파트 매수자의 약 45%가 30대입니다. 배경은 고소득 맞벌이의 급증입니다.
- 2025년 기준 30대 맞벌이 비율: 63%, 40대: 61%
- 같은 직종끼리 결혼("동반도주")하면서 부부 합산 구매력이 이전 세대보다 높아졌습니다.
- 30대는 출퇴근 시간이 길면 손해라는 인식이 강해 직장 접근성을 집 선택의 핵심 기준으로 씁니다.
30대 거래 비중이 높은 지역일수록 집값도 오르는 패턴이 확인됩니다. 2026년 올들어(1~5월 KB국민은행 조사 기준) 가장 많이 오른 지역과 30대 거래 비중(2026년 4월 기준)은 다음과 같습니다.
| 지역 | 아파트 가격 상승률 | 30대 거래 비중 |
|---|---|---|
| 광명 | +11.1% | 56.4% |
| 용인 수지구 | +10.0% | 49.1% |
| 안양 동안구 | +9.7% | 58.1% |
| 관악구·동대문구 | 각 +9.0% | 54.2%·50.3% |
출퇴근이 가능한 범위(강남·여의도 접근권이 있는 부도심 및 경기남부)까지가 실수요 매수가 이어지는 구간이며, 그 바깥 외곽은 같은 수도권이라도 수혜를 받기 어렵습니다.
주식으로 번 돈이 집값을 끌어올리고 있나요?
2026년 1~4월 국토교통부 자금조달계획서를 분석하면, 주택 매입에 사용된 주식·채권 매각 자금이 약 3조 7천억 원입니다. 30대 비중이 특히 높았습니다.
코스피와 서울 아파트 가격의 상관계수는 약 0.87(연구 기준)로, 두 시장은 밀접하게 연동돼 있습니다. 주가가 고점에 다가왔다는 판단이 서면 일부 자금이 아파트로 이동하는 패턴입니다. 다만 투자 대기 자금(고객 예탁금)은 줄지 않고 있어, 이 이동은 완전한 이탈이 아닌 비중 조절에 가깝습니다.
올해와 내년 강남 등 핵심 지역 집값은 어떻게 전망하나요?
단기적으로는 "코어 디스카운트(핵심 지역 약세)" 현상, 즉 강남 같은 비싼 지역이 오히려 주춤하는 흐름이 예상됩니다. 이유는 두 가지입니다.
- 대출 규제: 강남 3구 같은 투기과열지구에서는 현행 규제상 대출 한도가 크게 제한돼 사실상 현금 매수에 가까운 조건이 필요합니다. 같은 금액이면 주식 수익률이 더 낫다고 판단하는 자산가들이 늘었습니다.
- 세법 개정 예정: 2026년 7월 세법 개정안에서 보유세 강화 및 고가주택 장기보유특별공제(집을 오래 보유할수록 양도세를 깎아주는 제도) 축소가 포함될 것으로 예상됩니다. 고가 1주택자에게 직접적인 영향이 미칩니다.
장기적으로는 30대의 "도심·부도심 한 채" 선호가 이어지는 한 우량 입지 중심의 흐름은 유지될 전망입니다.
그래서 어떻게 하면 되나
관심 지역의 실거래가 지수가 고점 대비 어느 위치인지를 한국부동산원 부동산 통계 시스템(r-one.co.kr)에서 확인하고, 강남 상급지 갈아타기를 검토 중이라면 2026년 7월 세법 개정안 내용을 먼저 확인한 뒤 결정하는 것이 좋습니다.