시행사가 선정한 관리업체 용역비, 관리단이 떠안아야 하나

시행사의 관리 권한, 언제까지 유효한가요?

집합건물(아파트·상가·오피스텔처럼 여러 사람이 각자 구분해서 소유하는 건물)은 준공 초기에 시행사(분양사)가 임시로 관리합니다.

집합건물법 제9조의 3 제1항은 이를 명시합니다.

즉 시행사의 관리 권한은 관리단이 공식 출범할 때까지만 유효한 임시 권한입니다. 관리단이 생기는 순간 시행사의 권한은 소멸합니다.

시행사 선정 관리업체가 관리단에 용역비 청구할 수 있나요?

청구할 수 없습니다. 2022년 대법원이 이 원칙을 명확히 정립했습니다.

핵심 법리는 두 가지입니다.

• 관리단이 관리를 개시하면 시행사는 관리비 징수 권한을 포함한 모든 관리 권한을 잃는다
• 시행사가 관리하면서 형성된 법률관계는 관리단에 당연히 승계되지 않는다

따라서 시행사와 위탁 관리 계약을 체결한 관리업체는 그 계약 효력을 관리단에 주장할 수 없습니다.

실제 법원 사건으로 보면 어떻게 적용됐나요?

서울고등법원이 다룬 실제 사건입니다.

시행사가 선정한 관리업체는 2019년 5월 1일부터 관리를 시작했고, 관리단은 2019년 11월 1일 자치 관리를 개시했습니다. 관리업체는 2020년 4월 12일 최종 퇴거했습니다.

법원은 기간을 두 개로 나눠 판단했습니다.

1. 1기간 (2019.5.1 ~ 2019.10.31): 관리단 출범 전, 시행사가 임시 관리하던 시기
2. 2기간 (2019.11.1 ~ 2020.4.12): 관리단 출범 후에도 시행사 업체가 계속 머물던 시기

두 기간 모두 미지급 용역비를 관리단에 청구할 수 없다는 결론이 났습니다.

이유는 분명합니다. 관리단이 체결 여부나 내용 형성에 전혀 관여하지 못한 계약의 채무를 떠안게 하는 것은 사적 자치(당사자끼리 자유롭게 계약을 맺는 원칙) 원칙에 어긋난다는 것입니다.

관리단이 아직 제대로 운영 안 될 때도 같은 원칙인가요?

별도 하급심 판결도 같은 입장입니다.

관리단이 구성됐더라도 자치 관리 조직을 갖추지 못해 사실상 건축주(시행사)가 계속 관리한 기간이 있었다면, 그 기간의 용역 채무는 분양자(시행사)에게만 귀속된다고 판단했습니다.

관리단 명의가 있다고 해서 시행사 시절 빚이 자동으로 넘어오지 않습니다.

관리단·관리인이 실제로 활용하는 방법

시행사 측 관리업체가 미지급 용역비를 청구해 온다면 두 가지를 먼저 확인하면 됩니다.

• 해당 용역비가 관리단 출범 이전 기간에 발생한 것인지
• 관리단이 그 위탁 관리 계약에 직접 관여한 적이 있는지

둘 다 해당하지 않으면 지급 의무가 없습니다. 분쟁 시에는 집합건물법 제9조의 3 및 2022년 대법원 판례를 근거로 다툴 수 있습니다.