송파구 방이 코오롱 32평형 실거래가 3개년 추이와 층별 호가 현황 정리
방이 코오롱(서울 송파구 방이동)은 전체 758세대 중 757세대가 84.95㎡(32평형) 단일 평형으로 구성된 단지입니다. 국토교통부 실거래 자료 기준 해당 평형의 실거래가는 2024년 13억 원대에서 2026년 20억 6천만 원으로 상승했으며, 2026년 3월에는 22억 3천만 원의 신고가를 기록했습니다. 현재 네이버 부동산 호가는 층별로 21억~23억 원 구간으로, 저층 호가의 분석 기준 적정가 대비 괴리율이 층 중 가장 높습니다. 인근 재건축 진행 단지인 대림가락의 호가(25억 6천만~29억 원)와 비교하면 방이 코오롱의 재건축·리모델링 잠재력(용적률 248%)은 아직 가격에 반영되지 않은 상태입니다.
1. 단지 개요
방이 코오롱은 서울 송파구 중심부 역세권에 위치한 758세대 규모 단지입니다. 전체 세대수 중 757세대가 84.95㎡ 단일 평형으로 구성된 것이 핵심 특징이며, 3베이 계단식 구조에 방 3개·욕실 2개를 갖춰 3~4인 가구 실거주에 최적화된 평면입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 서울 송파구 방이동 (역세권) |
| 총 세대수 | 758세대 |
| 주력 평형 | 84.95㎡ (757세대) |
| 주요 구조 | 3베이 계단식 / 방 3개·욕실 2개 |
| 용적률 | 248% |
| 2026년 3월 신고가 | 22억 3천만 원 |
2. 32평형 3개년 실거래가 추이
국토교통부 실거래가 시스템을 기준으로 2024~2026년 연도별 실거래가는 계단식 상승을 보이고 있습니다.
| 연도 | 연도 기준 실거래가 |
|---|---|
| 2024년 | 13억 원대 |
| 2025년 | 16억 3천만 원 |
| 2026년 | 20억 6천만 원 |
2026년 3월 신고가(22억 3천만 원)는 현재 호가 상단 23억 원에 근접하며, 매 연도 실거래가가 이전 연도 대비 뚜렷하게 상향 재평가되는 흐름이 지속되고 있습니다.
3. 층별 호가 및 분석 기준 적정가 비교
국토교통부 실거래 내역과 네이버 부동산 호가를 기반으로 산출한 분석 기준 적정가를 층별로 비교하면 다음과 같습니다.
| 층 구분 | 분석 기준 적정가 | 현재 호가 범위 | 시장 진단 |
|---|---|---|---|
| 고층 | 22억 1천만 원 | 21억 8천만~23억 원 | 과열 초기 |
| 중층 | 21억 6천만 원 | 21억 4천만~23억 원 | 단기 과열 |
| 저층 | 20억 4천만 원 | 21억~22억 원 | 고괴리 과열 |
저층의 경우 통상 고·중층 대비 낮은 가격대가 형성되어야 하지만, 현재 호가 최저선(21억 원)이 분석 기준 적정가(20억 4천만 원) 대비 가장 높은 괴리율을 보이고 있습니다. 전반적으로 매도자 우위 장세 속 매물 잠김 현상이 나타나고 있습니다.
4. 인근 단지 비교 — 방이 코오롱 vs 대림가락
| 구분 | 방이 코오롱 84㎡ | 대림가락 |
|---|---|---|
| 현재 호가 | 21억~23억 원 | 25억 6천만~29억 원 |
| 재건축 현황 | 미추진 (잠재력 보유) | 사업 시행 인가 추진 중 |
| 가격 특징 | 재건축 기대감 미반영 | 재건축 기대 프리미엄 선반영 |
| 입지 | 송파구 중심부 역세권 (동일) |
대림가락은 재건축 궤도 진입으로 기대 프리미엄이 호가에 선반영된 반면, 방이 코오롱은 동일 입지를 공유하면서도 상대적으로 낮은 호가 구간에 형성되어 있습니다. 용적률 248%와 넉넉한 대지 지분은 향후 정비 사업 추진 시 가격 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.
5. 결론·정리
방이 코오롱 32평형은 2024년 13억 원대에서 2026년 20억 원대로 실거래가가 재평가되었으며, 2026년 3월 신고가는 22억 3천만 원을 기록했습니다. 현재 호가 상단인 23억 원을 추격 매수하기보다 21억 원 중반대에서 대지 지분과 내부 수리 상태를 확인한 뒤 협상 진입이 합리적입니다. 재건축·리모델링 잠재력은 인근 대림가락 대비 현 호가에 아직 미반영된 상태로, 장기 보유 관점에서 정비 사업 추진 여부를 병행 확인하면서 접근할 필요가 있습니다.