소득 월 600만원 신혼부부가 서울 아파트 산 생애최초 대출 계산법

대출 한도를 결정하는 두 기준

한도는 LTV와 DSR, 두 가지를 동시에 계산해서 낮은 쪽이 실제 한도입니다.

LTV — 집값의 몇 %까지 빌릴 수 있는지를 정합니다. 생애최초는 일반 주담대보다 높은 LTV를 적용받지만, 규제 지역 여부와 현행 정책 시점에 따라 달라지므로 매수 전 은행에서 직접 확인해야 합니다.

DSR — 연간 총 원리금이 연 소득의 몇 %인지 봅니다. 1금융권 기준 DSR 40%가 현행 상한(스트레스 DSR 3단계 적용, 2026년 기준)입니다. 이를 넘으면 그 선에서 대출이 잘립니다.

고가 주택일수록 LTV가 먼저 벽이 되고, 소득이 낮을수록 DSR이 먼저 막힙니다.

1억 빌리면 한 달 원리금 얼마인가요?

대략 55만원을 기준으로 잡으면 됩니다.

4억 5천만원 대출이라면 4.5 × 55만원 = 약 247만원, 반올림해서 월 250만원입니다.

역산도 간단합니다. "월 250만원을 원리금으로 쓰겠다"고 정하면, 250 ÷ 55 × 1억 ≈ 4억 5천만원이 대략의 대출 추산 금액입니다.

실제 사례 — 소득 600만원, 서울 7억 2천만원 아파트 매수

서울 성북구 대단지를 생애최초로 매수한 30대 초반 신혼부부 케이스입니다.

회사 복지 대출은 이자만 납부하는 구조여서 원리금 상환 부담이 적었고, 주담대 원리금 기준으로 DSR 40%를 통과했습니다. 회사마다 복지 대출 여부와 조건이 다르므로 보유 여부를 먼저 확인해 두는 것이 좋습니다.

취득세는 취득가액과 생애최초 감면 적용 여부에 따라 달라집니다. 카드 6개월 할부 납부가 가능하므로 잔금일 자금을 한꺼번에 묶어두지 않아도 됩니다. 중개수수료와 기본 수리비(도배 등) 200~300만원은 별도로 준비해야 합니다.

내 한도를 직접 역산하려면 아래 순서대로 해보면 됩니다.

① 부부 합산 월 소득 × 0.4 = 감당 가능한 최대 월 원리금

② 최대 월 원리금 ÷ 55만원 × 1억 = 대출 추산 금액

③ 대출 추산 금액 + 보유 종잣돈 = 매수 가능 가격 범위

여기서 나온 금액은 추산치입니다. 실제 DSR 계산에는 신용대출·자동차 할부 등 기존 대출도 모두 합산됩니다. 보유 중인 모든 대출을 정리해서 주거래 은행에 사전 심사를 신청하면 정확한 한도가 나옵니다.