서울 전세가 12년 8개월 만에 최고 상승, 전세와 월세 중 어느 쪽이 더 저렴할까
2026년 6월 기준 서울 아파트 전세 주간 상승률이 152개월(12년 8개월) 만에 한국부동산원 전세 통계 사상 여섯 번째로 높은 수준을 기록했습니다. 매매 가격을 규제할수록 전세·월세가 오르는 '시소 구조'가 작동하기 때문이며, 전월세 전환율(서울 약 4.7%, 한국부동산원 2026년 기준)과 전세대출 금리를 비교하면 지금도 전세가 월세보다 저렴한 거주 방법입니다. 전세 만기가 다가온 세입자라면 이 구조를 이해하는 것이 결정에 도움이 됩니다.
지금 서울 전세 가격이 얼마나 많이 올랐나요?
2026년 6월 한국부동산원 집계 기준, 서울 아파트 전세 주간 상승률은 0.3519%를 기록했습니다. 한국부동산원이 전세 통계를 공표하기 시작한 이후 6번째로 높은 주간 상승 폭이며, 마지막으로 이 수준에 도달했던 시기가 152개월(12년 8개월) 전인 2013년입니다. 당시 "미친 전세"라는 말이 유행했던 바로 그 시기와 같은 속도로 다시 오르고 있다는 뜻입니다.
2013년과 지금의 차이가 있습니다. 그때는 집값이 내려가는 동안 전세만 올랐습니다. 지금은 매매 가격도 함께 오르고 있습니다. 세입자 입장에서는 선택지가 더 좁아진 상황입니다.
매매 가격을 규제하면 왜 전세가 더 오르는 건가요?
이 구조를 이해하는 열쇠는 주택 총량은 새 공급이 없는 한 늘어나지 않는다는 점입니다.
한 동네에 집이 18채라고 해봅니다. 9채는 집주인이 직접 살고, 9채는 세입자(전세·월세)가 삽니다. 정부가 다주택자와 임대사업자를 압박해 매물을 내놓게 하면, 임대 물량 9채 중 2채가 매매 시장으로 나옵니다. 매매 매물은 늘지만 임대 물량은 줄어듭니다. 집 수는 여전히 18채입니다.
| 상황 | 매매 매물 | 임대 물량 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 규제 전 | 9채 | 9채 | 균형 |
| 다주택자 압박 후 2채 매물 출시 | 11채 | 7채 | 매매가 일시 안정, 전·월세 상승 |
목욕탕 욕조 안의 물을 한쪽으로 밀면 반대쪽이 차오르는 것과 같습니다. 총량이 같기 때문입니다. 이 시소 구조를 근본적으로 낮추려면 새 아파트가 충분히 공급돼야 합니다. 아파트 착공부터 입주까지는 약 4년이 걸리기 때문에, 단기간에 공급을 빠르게 늘리기는 현실적으로 어렵습니다.
전세와 월세 중 어느 쪽이 실제로 더 저렴한가요?
이를 측정하는 지표가 전월세 전환율(해당 집의 연간 월세 합계를 전세금으로 나눈 비율)입니다. 한국부동산원 집계 기준 2026년 서울 평균 전월세 전환율은 약 4.7%입니다. 서울 외 지역은 이보다 높아서 지방으로 갈수록 전환율이 올라갑니다.
| 비교 항목 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| 전세금 1억 기준 연간 월세 합계 (전환율 4.7%) | 1억 × 4.7% | 연 470만 원 |
| 전세대출 1억 기준 연간 이자 (금리 3.6% 가정) | 1억 × 3.6% | 연 360만 원 |
| 전세가 유리한 금액 | — | 연 약 110만 원 |
2026년 6월 기준 전세자금대출 평균 금리는 연 3.39~3.60% 수준입니다. 같은 집에 전세대출로 들어가면 월세로 들어가는 것보다 연 70~110만 원가량 덜 냅니다. 서울보다 전월세 전환율이 높은 지역에서는 이 차이가 더 커집니다.
전세가 줄어들면 세입자에게 어떤 일이 생기나요?
전세 물량이 줄어들면 그 자리를 월세가 채웁니다. 전월세 전환율 4.7% 기준으로, 전세금 5억짜리 집이 월세로 전환되면 연간 월세 합계는 2,350만 원(월 약 196만 원)이 됩니다. 전세대출 3.6% 기준 연이자는 1,800만 원이니, 세입자가 추가로 부담하는 금액은 연 550만 원에 이릅니다(= 그만큼 더 내야 한다는 뜻입니다).
전세는 집주인에게는 목돈 운용 기회, 세입자에게는 저렴한 거주 방법이라는 상호 이익 구조 때문에 시장에서 유지돼왔습니다. 공급 없이 전세 물량이 줄면 남은 전세금 수준이 빠르게 올라가고, 결국 전세를 구하지 못한 세입자가 더 비싼 월세로 이동하게 됩니다.
그래서 어떻게 하면 되나
전세 만기가 다가온다면, 지금 사는 집 기준으로 전월세 전환율을 직접 확인해 전세와 월세 중 어느 쪽이 더 유리한지 비교해볼 수 있습니다. 한국부동산원 부동산 통계 정보 시스템(R-ONE)에서 지역별 전월세 전환율을 조회한 뒤, 현재 전세자금대출 금리와 비교해 결정하면 됩니다.