서울 입주물량 27000에서 13000까지 떨어진다는데 놓친게 있나요

수요·공급 데이터 한번 찾아봤는데 27 28년 진짜 아수라장 갈 수도 있겠다 싶어서 정리해봤어요.

1) 서울 가구수 증가 - 2021~2025 연평균 52,000세대

2) 올해 아파트 입주물량 - 27,000세대 (필요량의 절반)

3) 내년 17,000세대로 감소

4) 내후년 13,000세대까지 떨어짐

5) 연립다세대 공급 - 과거 2~3만에서 올해 3천채 수준

여기에 30대 인구가 증가하고 결혼은 늘고 이혼은 줄어서 신규 가구 수요가 한 6만 정도까지 늘어나는 추세라네요.

매물 출회로 시장 정상화 하겠다는 정책 방향인데 5월 9일 양도세 중과 부활하고 6월 1일 보유세 기준일 전까지 나오는 매물이 한 5만 가구 수준이라는데 이게 2017~2020 시기 1년치 수준이라고 합니다.

여기서 변수가 보유세인데 공정시장가액 비율을 60에서 80프로로 올리는 건 시행령이라 입법 안 거치고도 한 번에 강하게 나올 수 있어요. 그렇게 되면 다주택자 매물 한 번 더 쏟아질 가능성은 충분합니다.

다만 단기 매물 출회 효과를 다 합쳐도 27 28년 공급 절벽 데이터하고 같이 보면 그걸로 버틸 수 있는 시간이 길지 않은 거 같아요.

또 토지거래허가구역 서울 전역하고 경기 12개 지역 묶이면서 조합원 지위 양도 막혀서 매물 잠긴 물량도 상당하다는데 이 부분까지 합치면 27 28년 핵심지 가격 어디까지 갈지 솔직히 가늠이 안 됩니다.

제가 데이터 보면서 놓친 부분 있을까요. 지방 광역시는 좀 다르게 흘러간다고 봐야할지도 궁금합니다.