상가 계약 끝날 때 원상복구 범위와 보증금 반환 한 번에 정리

원상복구는 어디까지 해야 하나요?

법적 기준은 임차인이 직접 설치하거나 변경한 시설물입니다. 예를 들면 아래와 같은 경우입니다.

• 공용 화장실만 있던 공간에 내부 화장실을 새로 만든 경우
• 룸이 없던 곳에 파티션을 세워 공간을 나눈 경우
• 외부 원목 데크, 폴딩도어 등을 추가로 설치한 경우

이런 항목들은 임대인과 사전에 협의해 철거 여부를 결정해야 합니다.

계약서에 특약이 있다면 특약 내용이 우선입니다. 강남 일부 지역에서는 단순 시설물 철거를 넘어 바닥·천장 기본 마감 전체 재시공을 요구하는 특약이 붙는 경우도 있습니다. 계약 전 특약 내용을 꼼꼼히 확인해야 하는 이유입니다.

전 세입자 인테리어도 철거해야 하나요?

이 부분은 판례가 두 갈래로 나뉩니다.

어느 쪽이 적용될지는 계약 당시 어떤 협의가 이뤄졌는지에 달려 있습니다. 인수 당시 사진·영상이 없으면 협상 근거 자체가 없어집니다.

원상복구 안 됐다고 보증금을 안 준다면?

원상복구와 보증금 반환은 동시이행 의무(두 가지를 동시에 이행해야 하는 법적 관계)입니다. 임대인이 "원상복구 끝나야 보증금 줄게"라고 버티는 건 법적으로 근거 없는 주장입니다.

반대로 보증금을 먼저 전액 돌려주면 임대인은 추가 철거 비용이 생겨도 청구가 어려워집니다. 현실에서는 이 두 의무가 맞부딪혀 분쟁으로 번지는 경우가 많습니다. 결국 철거 범위를 미리 협의해 문서로 남기는 것이 가장 확실한 예방책입니다.

협의가 안 되면 어디서 도움받나요?

변호사 선임은 최소 200~300만 원부터 시작합니다. 비용이 부담된다면 대한법률구조공단 임대차분쟁조정위원회를 먼저 활용할 수 있습니다.

• 원상복구·권리금·보증금 반환·임대료 증액·계약 갱신 등 상가 임대차 전반 심의 가능
• 처리 기간: 일반적으로 60일 이내 종결 → 법원 판결보다 훨씬 빠름
• 비용: 최대 10만 원
• 온라인 접수 가능

분쟁 단계까지 가지 않으려면, 계약 당시 공간 내부를 사진과 영상으로 최대한 많이 남겨두는 것이 임차인과 임대인 모두에게 필요합니다. 나중에 "이건 처음부터 있던 것"을 증명할 수 있는 근거가 사진에서 시작되기 때문입니다.

원상복구 범위를 계약 당시 특약으로 못 박아두고, 철거 범위와 유지할 시설물을 문서 또는 문자 메시지로 정리해두면 계약 종료 때 불필요한 갈등을 줄일 수 있습니다.