비거주 1주택자 실거주 들어가려면 현금 7억4천이 있어야 한다는 거, 아시는 분 있나요

저 작년에 서울 집을 전세 끼고 매수했는데 지금 지방 발령이라 당장 들어갈 수가 없어요. 비거주 1주택자 관련 얘기가 자꾸 나오니까 이것저것 따져봤는데, 생각보다 훨씬 꼬여 있더라고요.

핵심은 6.27 대책 이후에 집을 산 분들은 나중에 세입자 내보내고 실거주하려 해도 보증금 반환 대출이 1억으로 제한된다는 거예요. 전세보증금 6억4천에 기존 대출 2억이 남아있다면, 실거주 들어가는 데 8억4천이 필요한데 대출이 1억밖에 안 나오니까 7억4천은 현금으로 구해야 한다는 계산이 나와요. 사실상 불가능한 조건이죠.

매수할 때는 주담대가 정상적으로 나옵니다. 근데 잔금 치르고 3개월이 지나면 주택담보대출이 아닌 생활안정자금으로 분류되면서 전세금 반환 대출로 전환되는데, 그 전세금 반환 대출이 막혀있다는 거예요. 이걸 모르고 나중에 세입자 내보내고 들어가면 된다고 생각하시는 분들이 아직도 꽤 많다고 하더라고요.

결국 선택지가 그냥 전세를 계속 돌리는 수밖에 없는 구조인 거고, 전세금을 2년마다 5% 올려받아서 보유세를 충당하는 방식이 지금 상황에선 현실적인 버티기 방법인 것 같아요.

서울 아파트 중위가격이 12억이고 평균이 13억5천 정도 된다고 하던데, 17~18억 물건이면 상위 20% 정도 위치고 규제가 강화돼도 못 버틸 정도로까지 부과하기는 쉽지 않다는 논리도 있어요. 중위가격 이하도 못 버티게 만들려면 서울 유주택자 절반이 타겟이 되는 범위라 현실적으로 그 선까지 가기 어렵다는 거죠.

종부세 인상분은 27년 6월 1일 기준으로 부과되고 고지서가 27년 12월에 오니까, 그 전에 전세 한 번 더 돌리면서 시나리오를 계산해볼 시간은 있어요. 비규제 지역에서 산 거라 정 못 버티겠으면 양도세 중과 없이 매도도 가능한 상황이고요.

이상한 건, 비거주 1주택자가 압박 때문에 실거주 들어가면 거기 살던 세입자 가족이 나가야 하고 전세 물건이 하나 사라지는 거잖아요. 무주택자한테 집을 공급하겠다는 정책인데 결과는 오히려 전세 물건이 줄어드는 방향이 될 수 있어 보여요. 비슷한 처지이신 분들은 어떻게 판단하고 계신지 궁금합니다.