보증금에서 원상복구비 공제하려면 집주인이 갖춰야 할 조건이 있습니다

임대차보증금이 담보하는 것들

임대차보증금(전세금 또는 월세 보증금)은 세입자가 집주인에게 지는 채무를 한꺼번에 담보하는 성질을 갖습니다.

담보 항목:

• 원상복구 손해배상: 퇴거 시 원래 상태로 되돌리지 않아 생긴 손해
• 미납 관리비: 계약 기간 중 내지 않은 관리비
• 미납 월차임: 연체된 월세

임대차가 끝나고 집이 반환될 때, 위 항목들은 별도 통보 없이 보증금에서 자동으로 빠집니다.

계약서에 원상복구 약정이 있어도 공제가 안 되는 경우가 있나요?

있습니다. 현행 대법원 판례는 다음 경우에 공제를 허용하지 않습니다.

집주인이 원상복구할 의사 없이 기존 시설을 그대로 두고 새 세입자에게 재임대하는 경우입니다. 계약서에 원상복구 의무와 공제 약정을 명시해 놓았더라도 마찬가지입니다.

공사를 안 했다는 것은 실제 비용이 발생하지 않았다는 뜻이기 때문입니다.

왜 공사를 해야만 공제가 가능한가요?

원상복구 비용은 손해배상(실제 피해가 생겼을 때 그 피해를 갚는 것)의 성격을 갖습니다.

손해배상은 실제 손해가 발생해야 비로소 의무가 생깁니다. 공사를 하지 않으면 비용이 발생하지 않은 것 → 공제할 손해 자체가 없는 구조입니다.

따라서 공제 요건은 다음 중 하나가 갖춰져야 합니다:

• 원상복구 공사를 실제로 진행했거나
• 공사 착수 준비가 구체적으로 이뤄진 상태

보증금 반환 시 세입자가 확인할 것들

집주인이 원상복구비를 공제하겠다고 한다면, 다음을 확인하면 도움이 됩니다.

• 실제로 인테리어나 수리 공사가 진행됐는지
• 공사 견적서·영수증 등 실제 비용 발생 근거를 제시하는지
• 공사 없이 바로 새 입주자를 구하고 있는지

공사 없이 재임대에 나선 것이 확인되면 공제 이의를 제기할 수 있습니다. 내용증명(우체국을 통해 발송 사실과 내용을 공인하는 공식 서한)으로 이의를 남겨두는 것도 방법입니다.