보증금 올려달라는 집주인 때문에 가계약 파기됐다면 돌려받을 수 있어요

가계약금, 임대인 귀책이면 돌려받을 수 있나요

가계약(가계약금을 주고 정식 계약 전 먼저 예약하는 것)은 목적물·대금·시기 등 핵심 조건이 합의된 경우 법적으로 계약 성립으로 인정될 수 있습니다.

이 상태에서 임대인이 보증금을 임의로 올리거나 조건을 일방적으로 바꾸면, 이는 민법상 신의성실 원칙 위반에 해당합니다.

계약 파기의 책임이 임대인에게 있으므로, 임차인이 지급한 가계약금은 반환 청구 대상이 됩니다. 단, 임차인 본인이 먼저 파기했거나 단순 변심인 경우에는 돌려받기 어렵습니다.

내용증명은 어떻게 보내야 하나요

가계약금 반환은 소장보다 내용증명이 먼저입니다. 내용증명은 "이런 내용을 이 날짜에 보냈다"는 걸 공식적으로 증명하는 우편 문서입니다.

내용증명에 넣어야 할 항목:

1. 가계약 당시 합의한 주소·보증금·월임료 명시
2. 임대인이 조건을 바꾼 구체적 경위
3. 해당 행위가 민법상 신의성실 원칙에 반함을 명기
4. 반환 요청 금액과 수취 계좌번호
5. 반환 기한 설정 (예: 수신 후 7일 이내) — 기한을 못 박아야 이후 소 제기 시 유리

수신인(임대인)·발신인(임차인) 이름·주소를 작성한 뒤 우체국 창구에서 내용증명 우편으로 발송합니다.

소장으로는 어떻게 청구하나요

내용증명을 받고도 반환을 거부하면 소장(법원에 내는 소 제기 서류)을 준비합니다.

청구취지(법원에 요구하는 핵심 내용)에 담을 세 가지:

청구원인은 내용증명에 적은 내용을 그대로 씁니다. 임대인이 조건을 바꾼 경위 → 불공정한 법률행위 및 신의성실 원칙 위반 → 반환 거부 사실 순서로 기재합니다.

꼭 챙겨야 할 증거 3가지

증거가 충분하면 소장 접수 후 빠르게 해결되는 경우가 많습니다. 실제 사례에서 소장 접수 후 3주 만에 가계약금 전액이 입금된 경우도 있으며, 임대인 입장에서는 소장이 심리적 압박이 됩니다.

대화 내역은 반드시 미리 캡처해두고, 계좌이체 확인서도 별도로 저장해두는 것이 좋습니다.