보증금 못 받고 이사해도 권리 유지되는 임차권등기명령 신청법
임차권등기명령은 임대차 계약이 끝났는데도 보증금을 못 돌려받은 세입자가 법원 명령으로 등기부에 권리를 올려두는 제도입니다(주택임대차보호법 근거). 이 등기를 마치면 이사를 가더라도 대항력(집주인 바뀌어도 세입자 권리 인정받는 것)과 우선변제권(경매 시 먼저 보증금 받을 권리)이 그대로 유지됩니다.
보증금 일부만 못 받았을 때도 신청 가능하며, 세입자 혼자 단독으로 신청할 수 있습니다. 주택 임차인에게 적용됩니다.
이사하면 보증금 권리가 왜 사라지나요?
세입자에게는 핵심 권리 두 가지가 있습니다. 대항력(집주인이 바뀌어도 세입자 권리를 주장할 수 있는 것)과 우선변제권(경매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리)입니다.
주택임대차보호법은 이 두 권리를 유지하려면 집에 살면서 주민등록을 유지해야 한다고 규정합니다. 이사를 가는 순간 두 권리가 동시에 사라져 보증금 돌려받기가 더 어려워집니다.
임차권등기명령은 이 문제를 해결하기 위해 만들어진 제도입니다. 법원 결정으로 등기부에 임차권을 올려두면 이사 후에도 권리가 그대로 유지됩니다.
신청 자격, 어떤 조건을 갖춰야 하나요?
다음 두 조건을 모두 충족해야 합니다.
보증금 일부만 못 받은 경우도 신청 가능합니다. 소액이라도 미지급 금액이 남아 있으면 요건을 충족하며, 2026년 현행 기준 주택 임차인에게 적용됩니다.
신청 절차는 어떻게 되나요?
- 관할 법원 접수 — 임차 주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 시·군 법원에 신청서를 냅니다.
- 서류 준비 — 임대차계약증서, 등기사항증명서(등기부등본), 대항력·우선변제권 소명 서류가 필요합니다.
- 법원 결정 — 별도 재판 없이 서류만으로 결정이 납니다. 임대인의 동의가 필요하지 않습니다.
- 효력 발생 — 임대인에게 결정이 송달되거나 등기부에 기입된 시점부터 효력이 생깁니다.
등기 후 실제로 달라지는 것
대항력·우선변제권이 있던 세입자는 이사 후에도 기존 권리를 그대로 유지합니다.
이전에 이 권리가 없었던 세입자도 임차권등기가 완료된 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권을 새롭게 취득하게 됩니다. 처음부터 대항요건을 갖추지 못했던 경우에도 보호받을 수 있다는 점이 핵심입니다.
등기 후 보증금 반환 소송이나 경매가 진행되면, 등기 순위에 따른 변제 지위를 갖게 됩니다.
보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 고려 중이라면, 임차권등기명령을 신청한 뒤 이사하는 것이 권리를 지키는 올바른 순서입니다. 신청 서류 목록은 임차 주택 소재지 관할 법원에서 확인할 수 있습니다.