보증금 못 받고 이사할 때 대항력 안 잃는 두 가지 방법
계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 새 집으로 이사하면서도 기존 집의 대항력(= 보증금을 지킬 수 있는 권리)을 유지하는 방법은 두 가지입니다. 원칙은 임차권등기명령을 신청하는 것이고, 신청이 어려운 상황이라면 가족 구성원 중 한 명의 전입신고만 기존 집에 남겨두면 됩니다. 2026년 현재도 대법원 판례가 일관되게 인정하는 방법입니다.
보증금을 못 받은 채 새 집으로 이사하면 딜레마가 생깁니다. 새 집의 대항력을 얻으려면 새 집에 전입신고를 해야 하는데, 그 순간 기존 집의 대항력이 사라지기 때문입니다.
이 문제를 해결하는 방법이 두 가지 있습니다.
임차권등기명령이 뭔가요?
임차권등기명령은 계약이 종료된 뒤에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 법원에 신청하는 절차입니다. 신청이 받아들여지면 기존 집에 임차권이 등기로 남아, 새 집으로 전입신고를 옮겨도 기존 집의 대항력이 유지됩니다.
단, 신청부터 결정까지 통상 2~3주가 걸립니다. 그 전에 새 집 전입신고를 해야 하는 상황이라면 임차권등기만 믿고 기다리기 어렵습니다.
임차권등기를 당장 신청하기 어려운 경우는요?
다음 중 하나라도 해당되면 임차권등기 신청이 쉽지 않습니다.
- 기존 임대차 계약이 아직 끝나지 않은 상태에서 먼저 나와야 하는 경우 (계약 종료 후에야 신청 가능)
- 집주인과의 관계를 유지해야 해서 법적 절차가 껄끄러운 경우
- 임차권등기 결정(2~3주 소요)보다 새 집 전입신고가 먼저 필요한 경우
가족 중 한 명 전입신고 남기면 대항력이 유지되나요?
가족 구성원 중 한 명의 전입신고만 기존 집에 남겨두면, 기존 집의 대항력이 그대로 유지됩니다. 나머지 가족은 새 집으로 전입신고를 옮겨도 됩니다.
대법원 판례가 일관되게 인정하는 방법이라 법적으로 확인된 방식입니다.
실제 활용 순서는 이렇습니다.
- 본인 또는 가족 중 한 명 → 기존 집 전입신고 유지
- 나머지 가족 → 새 집으로 전입신고 이전
- 보증금 수령 후 → 기존 집에 남긴 전입신고도 새 집으로 이전
임차권등기명령이 가능한 상황이라면 임차권등기가 더 확실합니다. 신청이 어렵다면 가족 전입신고 분리로 두 집의 대항력을 동시에 지킬 수 있습니다.
- 보증금 떼일까봐 얼마나 무서웠는지ㅠㅠ 임차권등기 신청하려고 했는데 계약이 아직 안 끝났다고 안된다고 해서 망했다 싶었는데 가족한명 남기는 방법은 진짜 몰랐어요 이거 대법원 판례로도 인정된다니 다행이다;;
- 근데 이거 진짜로 가족 한명만 남겨두면 되는건가요? 어디서 들었는데 세대원 한명이라도 전입을 빼면 대항력이 사라진다고 해서요
- ㄹㅇ 이거 처음알았음ㅋㅋㅋ 전입신고 옮기면 대항력 사라지는건 알았는데 가족한명 남겨놓으면 된다는건 진짜 몰랐어요
- 저희 이사할때 딱 이 상황이었는데 임차권등기 결정 나기 전에 새 집 전입신고를 해버렸어요 그때 몰라서 한건데 지금 생각하면 아찔하네요 미리 알았으면 가족분리로 했을텐데ㅠ
- 임차권등기가 2~3주 걸린다는것도 몰랐네요 이사 일정이랑 맞추려면 미리 알고 움직여야겠다 싶었어요