동탄·기흥·구리 규제지역 지정되면 대출과 갭투자 이렇게 달라집니다

국토교통부가 2026년 6월 30일 경기 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 규제지역으로 신규 지정했습니다. 규제지역 효력은 2026년 7월 1일부터 즉시 발생하며, 세 지역은 토지거래허가구역(이하 토허제)으로도 함께 지정돼 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 유지됩니다. 집을 사려는 무주택자는 LTV(집값 대비 빌릴 수 있는 비율) 상한이 기존 70%에서 40%로 낮아지고, 이미 집이 있는 유주택자는 추가 주택담보대출이 완전히 막힙니다. 토허제 적용 지역에서 집을 새로 사면 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 생겨 전세를 끼고 사는 갭투자는 사실상 불가능해집니다.

2026년 7월 1일부터 세 지역 내 신규 주택 거래에 직접 적용되는 내용입니다.

2026년 7월 1일부터 경기 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시가 규제지역으로 지정됩니다. 국토교통부가 주거정책심의위원회 의결을 거쳐 2026년 6월 30일 발표한 내용입니다.

규제지역이 되면 주택담보대출 조건이 크게 달라집니다. 무주택자의 LTV 상한이 기존 70%에서 40%로 낮아집니다. 20억짜리 집을 산다면 기존엔 최대 14억까지 빌릴 수 있었지만, 규제 이후엔 8억까지만 가능합니다. 집을 팔겠다는 조건을 달고 대출을 신청하는 처분조건부 1주택자도 무주택자와 동일한 40% 기준이 적용됩니다. 반면 이미 집을 가진 유주택자는 LTV가 0%로, 추가 주택담보대출 자체가 나오지 않습니다.

대출 한도는 집값에 따라 별도 상한이 붙습니다.

다주택자는 취득세와 양도소득세(집을 팔 때 수익에 매기는 세금)가 중과 적용됩니다. 분양권 전매와 청약 재당첨이 제한되고, 재개발·재건축 같은 정비사업에서 조합원 지위를 다른 사람에게 넘기는 것도 막힙니다.

경기도도 시도 도시계획위원회를 거쳐 같은 세 지역을 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 효력은 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 유지됩니다. 토허제 지역에서 집을 새로 사면 취득일로부터 2년 동안 반드시 직접 거주해야 합니다. 지키지 않으면 이행강제금(규정을 위반할 때 반복 부과되는 벌금)이 나오거나 허가가 취소됩니다. 전세를 끼고 집을 매수하는 갭투자는 이 실거주 의무로 인해 원천적으로 불가능해집니다.

세 지역이 동시에 지정된 배경에는 최근 집값 급등이 있습니다. 동탄구는 GTX-A 노선(수도권 주요 거점을 빠르게 잇는 광역급행철도) 개통과 인근 반도체 기업 기대감, 기흥구는 반도체 클러스터 수혜, 구리시는 서울 접경 역세권 특성이 상승 요인으로 작용했습니다. 2026년 기준으로 세 지역은 최근 3개월간 집값 상승률이 소비자물가 상승률을 웃돌아 규제지역 지정 요건을 충족한 상태였습니다.