동탄·구리·기흥 규제지역 지정, 풍선효과 수혜 예상 지역은 어디

2026년 6월 30일부터 동탄·구리·기흥이 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정됐습니다. 이에 따라 해당 지역 주택담보대출 한도가 크게 줄고, 양도세 비과세(집 팔 때 이익에 세금을 안 내는 것) 요건도 2년 보유에서 2년 실거주로 강화됐습니다. 진입 장벽이 높아진 수요는 아직 규제 대상이 아닌 안양 만안구·남양주 다산 등 인접 비규제 지역으로 이동할 가능성이 큽니다. 비규제지역을 선택하더라도 역세권·신축 대단지 위주로 엄선해야 향후 갈아타기 여건을 유지할 수 있습니다.

2026년 6월 30일, 동탄·구리·기흥이 규제지역 및 토지거래허가구역(= 토지·주택 거래 시 지자체 허가를 받아야 하는 지역)으로 지정됐습니다. 앞서 2025년 10월 25일 서울·경기권 12개 지역이 같은 조치를 받을 당시 세 곳은 제외됐으나, 이번에 추가로 포함됐습니다.

규제지역 지정으로 달라지는 부분은 크게 두 가지입니다. 첫째, 주택담보대출 한도가 비규제지역보다 크게 낮아집니다. 동탄 주요 단지는 22억 원 수준인데, 규제지역 기준이 적용되면 받을 수 있는 대출이 약 4억 원에 그쳐 나머지 18억 원은 자기자본으로 준비해야 합니다. 둘째, 양도세 비과세 요건이 바뀝니다. 비규제지역에서는 2년 보유만으로 비과세를 받을 수 있었지만, 규제지역에서는 2년 실거주가 필수 조건이 됩니다.

자금이 향할 곳은 어디인가

규제가 강해지면 진입이 어려워진 자금이 인접 비규제 지역으로 이동하는 풍선효과가 뒤따르는 것이 일반적입니다. 이번에 주목받는 곳은 두 지역입니다. 동안구는 이미 규제지역이지만 인접한 안양 만안구는 이번에도 포함되지 않았습니다. 구리와 맞닿은 남양주 다산 역시 비규제 상태가 유지되면서 관심도가 높아지고 있습니다.

다만 비규제지역이라고 해서 모든 단지가 수혜를 받는 건 아닙니다. 다산에서는 역세권 단지, 수원 권선구에서는 신축 대단지처럼 입지와 상품을 까다롭게 골라야 합니다. 비규제 지역일수록 단지 선별 기준이 높아야 나중에 갈아타기가 가능한 구조를 만들 수 있습니다.

무주택자는 어떻게 접근할 것인가

서울은 민간 주택 공급의 약 90%가 재개발·재건축에서 나오는 구조라 신축 공급 자체가 제한적입니다. 현재 서울 신규 분양가는 외곽 단지도 15억 원 안팎에 달하며, 대출 한도 축소와 맞물리면 청약 가점이 높아도 자금이 뒷받침되지 않으면 진입이 어렵습니다.

무주택자라면 현재 자금 안에서 입지가 가장 좋은 단지를 고르는 것이 출발점입니다. 한 번에 자산을 크게 키우겠다는 목표보다는, 주거비용이 오르는 상황에서 임차 포지션에서 벗어나 자산 포지션을 확보하는 관점이 현실적입니다. 이때 지금 사려는 집만 보는 것이 아니라 이후 갈아타기 루트를 먼저 설계해 두고, 그에 맞는 단지를 역산해서 고르는 방식이 중요합니다. 너무 외곽으로 밀려나면 다음 단계 이동 자체가 막힐 수 있기 때문입니다.