동탄 기흥 구리 3중 규제 지정 이후 거래할 때 반드시 확인해야 할 것들

3중 규제가 정확히 무엇인가요?

3중 규제는 세 가지 규제를 한 지역에 동시에 씌우는 것입니다.

이 셋이 동시에 붙으면 대출은 더 안 나오고, 팔 때 세금은 무거워지고, 전세를 끼고 집을 사는 것(갭투자)도 안 됩니다.

언제부터 효력이 생기나요?

7월 1일 이전에 계약한 분은 대출 규제를 피할 수 있습니다. 7월 5일 이전에 계약금까지 납부한 분은 토지거래허가(구청 허가)를 받지 않아도 됩니다. 하지만 7월 1일 이후 계약하는 분은 줄어든 대출 한도를 기준으로 자금 계획을 다시 세워야 합니다.

7월 1일 이후 팔면 양도세가 어떻게 달라지나요?

다주택자(집이 두 채 이상)가 7월 1일 이후 이 지역 집을 팔면 양도세 중과세가 적용됩니다. 중과세는 일반 세율보다 더 무거운 세율로 과세하는 것입니다.

1세대 1주택자(집이 딱 한 채)는 12억 원까지 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. 단, 투기과열지구에서는 2년 거주 요건이 추가됩니다.

• 2026년 7월 1일 이전에 취득한 집: 2년 보유만 해도 비과세 가능 (거주 의무 없음)
• 2026년 7월 1일 이후에 취득하는 집: 비과세를 받으려면 2년 이상 실거주해야 함

취득 시점에 따라 비과세 요건이 달라지므로, 매수 시기를 정확히 확인해야 합니다.

토지거래허가구역에서 집을 사려면 어떻게 해야 하나요?

2026년 7월 5일 이후 이 지역에서 집을 사려면 아래 순서를 따라야 합니다.

1. 계약서를 쓰기 전에 먼저 약정서 작성
2. 구청에 토지거래허가 신청
3. 허가가 나면 그때 계약서 작성 가능

허가가 나지 않으면 계약 자체가 무효입니다. 계약서에 "토지거래허가가 나지 않을 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다"는 특약 사항을 미리 넣어두는 것이 안전합니다. 허가를 받고 집을 사면 2년간 실거주 의무가 생깁니다.

규제하면 집값이 떨어지나요?

한국부동산원 2026년 6월 마지막 주 주간 동향 기준, 서울은 0.3% 상승했습니다(전주 0.27%). 동탄은 주간 2.2%에서 1.65%로 줄었고, 용인 수지 0.38%, 구리 0.33%를 기록했습니다.

규제 지역 지정의 실제 효과는 가격 하락이 아닌 급등 속도를 늦추는 것에 가깝습니다. 규제 전에 지정된 지역 중 이후 가격이 내려간 사례는 확인되지 않았습니다. 속도를 줄일 수는 있지만 방향을 바꾸지는 못하는 구조입니다.

풍선 효과(한 곳이 막히면 수요가 옆 지역으로 이동하는 현상)도 이번 규제에서 예상됩니다.

반대 방향인 역풍선 효과도 있습니다. 동탄에서 20억대 아파트를 사려던 수요자가 "어차피 규제 조건이 같아졌다면 분당이나 서울로 가겠다"고 방향을 바꾸는 것입니다.

서울 아파트 가격이 지금 어느 수준인가요?

한국부동산원 2026년 6월 기준 수치입니다.

중위 가격이란 아파트를 가격순으로 줄 세웠을 때 정확히 가운데 있는 가격입니다. 역세권·학군 좋은 단지는 중위보다 훨씬 비싸다는 의미이기도 합니다. 서울 원룸 평균 전세 보증금도 한 달 사이 600만 원 상승했다고 한국부동산원은 밝혔습니다.

그래서 어떻게 하면 되나

7월 1일 이후 이 지역에서 거래를 계획 중이라면, 취득 시점 기준으로 줄어든 대출 한도를 은행에서 먼저 확인하고, 다주택자라면 양도세 중과세 여부를 세무사에게 확인한 뒤, 7월 5일 이후 매수라면 토지거래허가 절차와 특약 사항·2년 실거주 의무까지 염두에 두고 계약에 나서야 합니다.