도배 장판 비용 집주인이 내야 하는 경우와 세입자가 내야 하는 경우
도배·장판 비용은 시간이 지나며 자연스럽게 생긴 노후(통상 마모)는 집주인 부담, 세입자의 고의나 과실로 생긴 훼손은 세입자 부담이 원칙입니다. 핵심은 증명 책임이 집주인에게 있다는 점으로, 집주인이 '세입자 잘못'을 입증하지 못하면 청구 자체가 성립하지 않습니다.
단, 계약서에 특약이 있으면 이 원칙이 특약 내용으로 대체됩니다.
도배·장판 비용 분쟁에서 많은 세입자가 집주인의 요구에 그냥 응하지만, 원칙상 집주인이 먼저 세입자 잘못을 증명해야 청구가 가능합니다. 2026년 현행 기준으로 어떤 경우에 누가 내야 하는지 정리합니다.
통상 마모와 고의 훼손, 어떻게 구분하나요?
판단 기준은 하나입니다. 세입자가 직접 뭔가를 해서 생긴 것인지, 시간이 지나면서 자연히 생긴 것인지입니다.
| 구분 | 원칙상 책임 | 대표 사례 |
|---|---|---|
| 통상 마모 (자연 노후) | 집주인 | 햇빛 바램, 장판 변색, 벽지 들뜸, 결로·곰팡이 |
| 고의·과실 훼손 | 세입자 | 가구 끌어서 생긴 흠집, 담뱃불 자국, 구멍, 반려동물 긁힘 |
결로(건물 구조상 온도차로 수분이 맺히는 현상)로 생긴 곰팡이는 세입자 과실이 아닌 경우가 많아 집주인 부담으로 판단되는 사례가 있습니다.
집주인이 먼저 세입자 과실을 증명해야 하나요?
맞습니다. 세입자가 "나는 잘못 없다"고 해도 괜찮은 구조입니다. 집주인이 세입자의 고의·과실을 구체적으로 증명하지 못하면, 비용은 집주인이 부담해야 합니다.
이 때문에 퇴거 시 유리한 위치에 서려면 입주 당시 상태를 사진·영상으로 기록해 두는 것이 중요합니다. '처음부터 이 상태였다'는 근거가 되기 때문입니다.
계약서에 특약이 있으면 어떻게 되나요?
도배·장판 비용 원칙은 법적 강행규정(반드시 적용해야 하는 규정)이 아닙니다. 계약서 특약이 있으면 특약이 원칙보다 먼저 적용됩니다.
흔히 볼 수 있는 특약 문구입니다.
- "방의 도배와 장판을 깨끗이 사용하며 파손 시 세입자가 부담한다"
- "퇴거 시 도배·장판 원상복구 비용은 세입자가 부담한다"
이런 특약에 서명하면 통상 마모라도 세입자가 내야 할 수 있습니다. 계약서 서명 전 특약 조항 확인이 가장 중요합니다.
퇴거를 앞두고 있다면 아래 순서로 확인하는 것을 권장합니다.
- 계약서 특약 조항 먼저 확인
- 특약 없으면 통상 마모는 집주인 부담 원칙 주장 가능
- 입주 당시 촬영해 둔 사진·영상으로 초기 상태 근거 제시
- 집주인이 세입자 과실임을 증명 못 하면 청구 거절 가능