다주택자 양도세 중과대상 주택수 계산 방법과 예외 항목 정리

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2026.05.24 12:41 · 조회수 23

2026년 5월 9일부터 조정대상지역의 다주택자 양도세 중과가 재시행됩니다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가됩니다. 주택을 여러 채 보유하더라도 중과대상 주택수는 실제 보유 수와 다를 수 있으며, 조정 여부는 취득 시점이 아닌 양도 시점을 기준으로 판단합니다. 중과 해당 여부는 0단계 지역 확인 → 1단계 주택수 계산 → 2단계 예외 항목 확인 순으로 체크합니다.

1. 중과 여부 3단계 확인 체크리스트

[0단계] 양도하는 물건의 지역 확인

[ ] 양도하려는 물건이 비조정대상지역에 있다 → 중과 제외, 이하 확인 불필요
[ ] 양도하려는 물건이 조정대상지역(현행 수도권 일부)에 있다 → 1단계 진행

[1단계] 중과대상 주택수 계산

지역 구분	주택수 포함 기준
수도권(서울·경기·인천)	모든 주택 포함
광역시	모든 주택 포함
세종시	모든 주택 포함
군·읍·면 및 일반 시지역	기준시가 3억 원 초과분만 포함

아래 주택은 주택수 계산에서 제외됩니다.

[ ] 2024년 1·10 대책 소형 신축 주택(아파트 제외 다가구·다세대·도시형생활주택, 6억 원 이하, 수도권·비수도권 모두 해당)
[ ] 준공 후 미분양 주택(비수도권에 한함)

[2단계] 개별 예외 항목 해당 여부 확인

중과대상 주택수에 포함되고 조정대상지역에 있더라도, 다음 항목 중 하나에 해당하면 중과가 배제됩니다.

[ ] 자동 말소된 임대주택
[ ] 조세특례제한법상 특례주택
[ ] 미분양 신축 주택
[ ] 상속받은 후 5년 이내 주택
[ ] 혼인합가로 2주택이 된 경우(합가 후 5년 이내)
[ ] 동거봉양합가로 2주택이 된 경우
[ ] 일시적 2주택(12억 원 초과로 양도 과세 대상이더라도 중과 배제 적용)
[ ] 기준시가 1억 원 이하 주택

2. 자주 혼동하는 핵심 원칙

항목	기준
조정 여부 판단 시점	취득 시점이 아닌 양도 시점
광역시·세종시 물건 양도	현재 비조정 상태 → 보유 주택수와 무관하게 중과 배제
중과세율	2주택: 기본세율 +20%p / 3주택 이상: +30%p

3. 결론·정리

다주택자라도 양도하는 물건이 현시점 비조정대상지역이면 중과 자체가 적용되지 않으며, 조정대상지역에 있더라도 주택수 계산 제외 항목과 개별 예외 조건을 단계별로 확인하면 실제 중과 적용 여부가 달라질 수 있습니다.