다주택자 양도세 중과 2026년 5월 재시행 세금 비교와 중과 제외 특례 정리
2026년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과가 재시행될 예정입니다. 조정대상지역 2주택자는 기본세율에 20%p가 추가되고, 3주택 이상은 30%p가 더해지며 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다. 취득가 11억 원 주택을 20억 원에 매도하는 사례에서 현행 기본세율 기준 약 3억 원이던 세금이 중과 시 2주택 기준 5억 원 이상, 3주택 기준 6억 원까지 오릅니다. 현재 조정대상지역은 강남·서초·송파·용산 4곳이며, 지방 저가 주택과 1·10 대책 주택은 중과 주택수 산정에서 완전 제외됩니다.
1. 사례로 보는 세금 차이
취득가 11억 원, 매도가 20억 원, 보유 10년, 거주 2년인 주택을 기준으로 양도세를 비교하면 다음과 같습니다.
| 보유 형태 | 예상 양도세 | 적용 조건 |
|---|---|---|
| 1주택 (비과세 요건 충족) | 1억 원 미만 | 12억 원 초과분에만 과세 |
| 다주택 — 현행 유예 기간 | 약 3억 원 | 기본세율 + 장기보유특별공제 |
| 조정지역 2주택 — 중과 시행 후 | 약 5억 원 이상 | 기본세율 + 20%p, 장특공 없음 |
| 조정지역 3주택 이상 — 중과 시행 후 | 약 6억 원 | 기본세율 + 30%p, 장특공 없음 |
세율 자체의 인상 효과에 더해 장기보유특별공제까지 적용되지 않으므로, 보유 기간이 길수록 현행 대비 세금 격차가 더욱 커집니다.
2. 중과 재시행 일정과 세율 구조
다주택자 양도세 중과는 2017년 8·2 대책 시행 이후 2022년 5월 10일부터 한시 유예되어 왔습니다. 현재는 2026년 5월 9일까지 중과가 적용되지 않으며, 이번 세제 개편안에 추가 연장 내용이 포함되지 않아 2026년 5월 10일부터 재시행될 예정입니다.
중과 대상은 조정대상지역에 소재한 주택에 한정됩니다. 현재 조정대상지역은 강남구·서초구·송파구·용산구 4곳입니다. 보유 주택이 조정대상지역 이외 지역에 있는 경우 주택 수에 관계없이 기본세율과 장기보유특별공제가 그대로 적용됩니다.
3. 중과가 적용되지 않는 주택 유형
다주택자라도 다음 주택을 양도할 때는 중과세율이 적용되지 않습니다. 이 가운데 지방 저가 주택과 1·10 대책 주택은 다른 주택 양도 시 주택수 산정에서도 완전히 제외됩니다.
| 유형 | 주요 요건 | 주택수 완전 제외 |
|---|---|---|
| 지방 저가 주택 | 수도권·광역시(군·읍·면 제외) 이외 지역, 양도 당시 공시가격 4억 원 이하 | O |
| 소형 신축 주택 (1·10 대책) | 전용 60㎡ 이하, 취득가액 6억 원(수도권)·3억 원(비수도권) 이하, 아파트 제외, 2024년 1월 10일~2027년 말 취득 | O |
| 준공 후 미분양 주택 (1·10 대책) | 전용 85㎡ 이하, 취득가액 6억 원 이하, 수도권 미적용, 2024년 1월 10일~2025년 말 취득 | O |
| 장기 임대 주택 | 구청·세무서 양쪽 등록, 6년 단기 임대 포함 | X |
| 상속 주택 | 상속 취득 후 5년 미경과 | X |
주택수 완전 제외가 아닌 유형(장기 임대 주택, 상속 주택 등)은 해당 주택을 양도할 때만 중과가 면제됩니다. 다른 주택을 양도할 때는 중과 주택수에 포함되어 계산됩니다.
비과세 판단 시 주의: 중과 산정에서 주택수가 제외되는 지방 저가 주택, 소형 신축 주택, 미분양 주택도 양도세 비과세 여부를 판단할 때는 주택수에 포함됩니다. 중과 기준과 비과세 기준은 별개로 적용됩니다.
4. 계약 시점과 조정지역 지정 순서
매매계약 체결 및 계약금 수수 시점에 해당 주택이 조정대상지역이 아니었다면, 이후 잔금 수령 전 해당 지역이 조정대상지역으로 지정되더라도 중과가 적용되지 않습니다. 계약 당시 비조정지역이었다는 사실은 증빙 서류로 확인해야 합니다.
반대로, 조정대상지역 내 1주택자는 중과 대상이 아닙니다. 비과세 충족 여부만 검토하면 됩니다.
5. 결론·정리
2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 내 다주택자는 중과세율과 장기보유특별공제 배제가 동시에 적용되어 세금 부담이 현재 대비 최대 두 배 수준으로 늘어납니다. 보유 주택의 조정지역 해당 여부, 중과 제외 특례 적용 가능성, 매매계약 시점 관리를 사전에 점검하는 것이 절세의 핵심입니다.