내집마련 계속 미루는 사람들이 겪는 공통 패턴과 전세 상승 대비

"조금 더 모아서 집 사겠다"는 계획이 왜 자주 어긋나나요?

"반년 더 해서 10억 채우면 집 살게요"라는 계획은 자연스럽습니다. 그런데 그 반년 동안 집값도 함께 움직입니다.

기다리는 사이 원하던 지역 시세가 오르면 이전 금액으로는 진입이 어려워집니다. 그러면 더 먼 지역이나 조건이 낮은 집을 선택해야 하는데, 이전 가격에 대한 미련이 결정을 한 번 더 늦춥니다. 이 사이 주식 시장까지 꺾이면 자산은 줄고 집값은 올라 격차가 더 벌어집니다. 이렇게 "비자발적 장기 무주택" 상태가 이어지는 경우가 반복됩니다.

집은 주식과 다르게 진입 기회가 제한적입니다. 같은 금액으로 주식은 언제든 살 수 있지만, 특정 입지의 아파트는 살 수 있는 시점이 길지 않습니다. 원하는 금액대의 집을 살 수 있을 때 사는 것과 더 쌓고 사는 것 중 어느 쪽이 유리한지는, 기다리는 동안 집값이 어떻게 움직이느냐에 달려 있습니다.

계약갱신청구권 만료 시기에 전세가 얼마나 오를 수 있나요?

현행 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 세입자는 계약 만료 전 계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있습니다. 이를 통해 최초 2년 계약 이후 추가로 2년, 총 최대 4년 같은 집에 거주할 수 있습니다. 갱신 시 집주인이 올릴 수 있는 전월세는 기존 계약 금액의 5% 이내(현행 기준)로 제한됩니다.

문제는 4년 이후입니다. 5% 상한으로 억제됐던 전세금은 갱신 기간이 끝나면 시세를 반영해 재계약해야 합니다. 4년 동안 해당 지역 시세가 많이 올랐다면 재계약 시 전셋값이 한 번에 크게 오를 수 있습니다.

2020년 8월 임대차 3법 시행 이후 계약갱신청구권을 사용한 세입자들의 계약이 순차적으로 만료되면, 한동안 억눌렸던 전세 수요가 한꺼번에 시장으로 나올 수 있습니다. 전세 수급을 나타내는 KB 전세 수급 지수는 수요가 공급을 크게 웃돌수록 오르는데, 이 지수가 높아지는 시기는 과거에도 전세 급등이 집중됐던 시기와 겹쳤습니다.

현금 자산 규모별로 집 구매를 어떻게 접근하면 좋을까요?

자산 규모와 생활 상황에 따라 접근 방식이 달라집니다.

변동성이 큰 자산 한 곳에 전 재산을 집중하면 시장 사이클에 따라 손실이 커질 수 있습니다. 한 자산에서 수익이 크게 늘어난 시점에 일부를 다른 자산으로 이동하는 것은 분산 투자의 기본입니다.

그래서 어떻게 하면 되나

지금 임차 계약의 잔여 기간과 계약갱신청구권 행사 여부를 먼저 확인하세요. 이미 갱신권을 사용했다면 만기 이후 전세 재계약 시 주변 실거래가가 얼마인지 미리 파악해 두는 것이 좋습니다. 집 구매 시점을 정할 때는 "더 벌면 산다"는 기준 대신 "언제, 어느 지역을, 얼마에 살 수 있는지" 기준을 먼저 세워 두면 결정이 한결 수월해집니다.