깡통전세 보증금 못 받을 때 형사고소와 민사소송 어떻게 구분하나
깡통전세는 보증금과 집주인 대출금을 합한 금액이 집값의 80% 안팎을 넘기는 상태를 말합니다. 중요한 것은 깡통전세라고 해서 모두 형사 사기로 고소할 수 있는 건 아닙니다.
집값이 떨어져서 생긴 경우는 민사 소송만 가능하고, 처음부터 가격을 부풀려 대출을 받은 경우에만 형사 고소가 됩니다. 소송 전에 집주인의 다른 재산을 가압류하지 않으면 판결이 나도 받아낼 돈이 없을 수 있어 순서 파악이 핵심입니다.
깡통전세, 어떤 경우에 형사 고소가 되나요
| 구분 | 어떤 상황? | 형사 고소 |
|---|---|---|
| 시세 하락형 | 입주 후 집값이 내려가 전세금보다 낮아진 것 | X (민사만 가능) |
| 시세 조작형 | 처음부터 건물 가치를 부풀려 대출받고 전세 설정 | O (사기죄 고소 가능) |
시세 조작형은 건축주·부동산 중개인·은행원·감정사까지 함께 짜고 건물 감정가를 올린 뒤, 실제 가치보다 훨씬 높은 대출을 받고 전세금까지 받아 챙기는 방식입니다. 경매가 이뤄져도 실제 집값이 낮아 보증금을 돌려받지 못하는 구조가 됩니다.
신축 빌라·원룸이 특히 위험합니다. 신축 건물은 감정가 산정이 불분명해 가격 부풀리기에 악용되기 쉽기 때문입니다.
소송 전에 가압류를 먼저 해야 하는 이유
소송에서 이겨도 집주인이 재산을 다 빼돌린 뒤라면 받아낼 게 없습니다. 그래서 소송을 시작하기 전, 아래 순서로 움직여야 합니다.
- 집주인의 다른 부동산·예금 등 자산 확인
- 가압류 또는 가처분 신청(집주인 재산이 빠져나가지 못하게 미리 잠가두는 법적 조치) — 소송 전이라도 신청 가능
- 내용증명 발송 — 기한 내 보증금 반환과 법적 대응 예고
내용증명은 소송보다 비용이 훨씬 적게 들고, 압박을 받은 집주인이 협상에 나오면 소송 없이 합의로 해결되기도 합니다. 단, 상대가 실제로 압박을 느낄 만큼 구체적인 내용을 담아야 효과가 있습니다.
민사와 형사, 동시에 진행할 수 있나요
처음부터 시세 조작 의도가 명확한 경우, 형사 고소(사기죄)와 민사 소송을 동시에 진행하는 것이 가능합니다. 두 트랙을 병행할 수 있다는 점은 알아두면 유리합니다.
반면 시세 하락으로 인한 깡통전세는 형사 사기로 보기 어렵습니다. 가장 먼저 내 상황이 어느 유형인지를 판단하는 것이 출발점입니다.
전세계약 전이라면 전세반환보증보험 가입이 최선의 예방책입니다. 가입해 두면 집주인이 돌려주지 못할 때 보증보험사에서 대신 지급합니다.
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 운영되는 전세사기 피해자 보호위원회에 피해자로 인정받으면, 형사 사기가 아닌 경우에도 지원을 받을 수 있는 경로가 열립니다.
- 지인이 비슷한 상황이었는데 가압류 안 하고 소송부터 시작했다가 집주인이 소송 중에 다른 재산 다 넘겨버렸어요ㅠ 판결 이겨도 받아낼게 없었다는 게 진짜 충격이었는데 글에서 가압류 먼저라고 한 부분이 핵심인듯
- 깡통전세면 당연히 형사고소 되는 줄 알았는데 시세 하락이면 민사만 된다는 게 몰랐네요 ㄷㄷ
- 그래도 집주인이 전세 넣을 때 이미 집값 빠질거 알고 있었으면 그것도 사기 아닌가요??
- stone3486님 그 의도 증명이 진짜 어렵다고 하더라고요 처음부터 조작했다는 증거가 없으면 법적으로 사기 인정이 안된대요ㅠㅠ
- 신축빌라가 왜 더 위험한지 이제야 이해됐어요 감정가 올리기 쉬운 구조라는 거잖아요 계약전에알았으면 좋았을걸
- ㄹㅇ 저도 신축원룸에서 당할뻔 했는데 그게 감정가 부풀리기 때문이었어요 진짜 신축은 의심부터 하게 됩니다 ㅎㅎ;
- 전세반환보증보험은 지금 계약 중에도 가입이 가능한가요? 조건이 어떻게 되는지 궁금합니다.
- 가입 가능하지만 전세금 대비 집값 비율 등 심사 조건이 있어요. HUG나 SGI서울보증 홈페이지에서 가입 조건 먼저 확인해 보시길 추천합니다.
- 내용증명 먼저 보냈더니 집주인 쪽에서 협상 연락이 왔었습니다. 소송 비용이랑 시간 생각하면 내용증명부터 시도해보는 게 낫더라고요.
- 전세사기 피해자 보호위원회는 어디서신청하는건가요 절차가 복잡한지 궁금하네요