곰팡이 수리비는 집주인이 내야 할까요 세입자가 부담해야 할까요

수리비, 누가 얼마나 책임지나요?

민법상 임대인에게는 수선 의무가 있습니다. 집을 빌려줬으면 살 수 있는 상태로 유지해줄 의무가 기본입니다.

분쟁의 핵심은 "어떤 원인인지"가 불분명하다는 것입니다. 서로 상대방 탓이라고 하면 판단이 쉽지 않습니다. 그래서 원인 규명과 사전 협의가 분쟁 방지의 핵심입니다.

곰팡이 형태를 보면 책임 소재가 보입니다

곰팡이는 여러 원인이 겹쳐서 생깁니다. 하지만 모양과 위치만 봐도 어느 쪽일 가능성이 높은지 파악할 수 있습니다.

결로와 환기 부족이 동시에 작용하는 경우도 현실에서는 많습니다. 사진 한 장만으로는 법적 판단이 어렵기 때문에, 양쪽 모두 각자의 증거를 따로 챙겨야 합니다.

분쟁에서 유리하려면 뭘 기록해야 하나요?

세입자가 챙길 것

• 창문을 열어 환기한 날의 사진과 날짜 기록
• 가습기 사용 자제 등 관리 노력의 흔적
• 입주 시점 집 상태 사진

집주인이 챙길 것

• 결로·노후 문제를 계약 전 고지한 내용
• 단열·방수 보수 내역과 작업 사진
• 수선 의무를 이행했다는 증빙

곰팡이 예방은 집주인, 관리 증빙은 세입자가 각자 챙겨야 합니다.

계약 전에 분쟁을 줄이는 3가지

① 사전 예방 (집주인 필수)

외벽에 인접한 공간은 단열재·석고보드 시공을 미리 합니다. 도배는 물에 약한 합지 대신 코팅된 실크 벽지를 쓰면 곰팡이 오염이 덜합니다. 베란다는 방수 작업 후 탄성 페인트(곰팡이 방지 기능)를 주기적으로 칠하고 사진으로 남겨둡니다.

② 입주 전 사진·동영상 촬영 (양쪽 다)

세입자와 집주인 모두 입주 전 상태를 꼼꼼히 찍어 서로 교환합니다. 경첩, 타일 상태, 벽 상태까지 많이 찍을수록 좋습니다. 곰팡이뿐 아니라 거의 모든 수리 분쟁에서 핵심 증거가 됩니다.

③ 특약 3요소 설계 (계약 핵심)

잘 설계된 특약에는 반드시 세 가지가 들어가야 합니다.

1. 정확한 상황 명시 — "반려동물 훼손", "흡연 변색" 등 원인이 될 수 있는 구체적인 상황을 적습니다
2. 복구 범위 명시 — 세입자 과실 시 오염된 방 전체 도배, 실크 벽지라면 같은 등급으로 복구한다는 범위와 방식을 명확히 씁니다
3. 위약금 명시 — 흡연 금지라고만 쓰면 효력이 약합니다. "내부 흡연 적발 시 도배·장판 교체 비용 부담"처럼 위약금 항목을 구체적으로 명시해야 실효성이 있습니다

특약에 "계약 만기 시 도배·장판 교체 비용은 세입자 부담"이라는 문구가 있으면 세입자 잘못이 없어도 비용을 내야 합니다. 계약서 특약란은 반드시 꼼꼼히 읽고 서명하세요.