계약갱신청구권 만료 물량이 쌓이면 전월세 얼마나 오를까

계약갱신청구권이 뭐고, 왜 지금 문제가 되나요?

계약갱신청구권은 2020년 7월 31일 주택임대차보호법 제6조의3으로 시행된 제도입니다. 2년 임대차 계약이 끝난 뒤 임차인이 한 번 더 2년 연장을 요청할 수 있고(최대 4년 거주), 집주인은 실거주·철거·재건축 같은 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다. 갱신 시 임대료는 기존 금액의 5%를 초과해서 올릴 수 없습니다(주택임대차보호법 제7조).

이 권리를 사용한 임차인이 이미 절반을 넘어섰습니다. 4년 계약 기간이 끝나는 세입자들이 순차적으로 시장으로 나오면, 집주인은 갱신 당시 묶였던 5% 상한 없이 처음으로 시장가를 요구할 수 있게 됩니다. 갱신청구권은 1회에 한해 사용 가능하기 때문에, 이미 사용한 임차인은 다음 갱신 때 5% 보호를 다시 받을 수 없습니다.

전월세가 얼마나 오를 수 있나요?

2020~2022년 사이에 갱신청구권을 사용해 연장한 임차인은, 계약이 만료되는 시점에 4년치 시장 상승분을 한꺼번에 반영한 임대료를 마주하게 됩니다. 갱신 당시에는 5% 이내로 올렸을 뿐이니, 그 사이 시세가 많이 올랐다면 갭(차이)이 그만큼 큰 셈입니다.

지역에 따라 최소 30~40%, 많게는 1.5배 수준의 전세금 인상이 나타날 수 있다는 전망이 나옵니다. 이미 2026년 기준 잠실 일대에서는 신축 단지 입주 물량이 일부 들어왔음에도 월세가 1년 전보다 20% 오른 것으로 확인됩니다.

전세 수요와 공급 균형도 2020년 8월 임대차3법 시행 직후 대란이 왔던 시기와 비슷한 수준으로 다시 좁아지고 있습니다. 그때가 전세 물건이 가장 귀했던 시점이었다는 점을 감안하면, 지금 상황이 또 다른 전세 대란의 신호일 수 있습니다.

현재 전세나 월세 계약 만료가 가까운 임차인이라면, 갱신청구권을 이미 썼는지 여부를 먼저 확인하고, 해당 지역 최근 시세와 매매 전환 비용을 비교해 두는 것이 실질적인 대응 방향입니다.