계약 끝났는데 세입자가 안 나갈 때 명도소송 전 반드시 알아야 할 3가지

명도소송이 필요한 상황은 어떤 경우인가요?

명도소송이란 다른 사람이 점유하고 있는 내 부동산을 "비워달라"고 법원에 청구하는 소송입니다. 다음 세 가지 상황에서 주로 활용됩니다.

• 임대차 계약이 끝났는데 임차인이 이사를 가지 않을 때
• 월세가 밀려 임대차 계약이 해지됐는데 점유자가 나가지 않을 때
• 권리 없는 사람이 부동산을 무단으로 점거하고 있을 때

법원은 임대인(소유자)의 청구가 타당하면 점유자에게 "부동산을 인도하라"는 판결을 내립니다. 다만 점유자 측에서 유치권(공사 대금 분쟁 때 건물을 담보로 잡는 권리)이나 갱신 요구권을 주장할 수 있는지, 해지 요건이 충족됐는지도 소송 전 미리 검토해야 합니다.

소송에서 이겨도 빈손 되는 이유 — 놓치면 안 될 3가지

첫 번째 — 점유 이전 금지 가처분

명도소송 판결이 나오기까지는 수개월이 걸립니다. 이 기간에 점유자가 점유를 다른 사람에게 넘기면, 판결을 받아도 그 판결이 "원래 점유자"를 상대로 한 것이라 새 점유자를 내보낼 수 없게 됩니다.

이를 막으려면 소송을 제기하기 전 또는 제기와 동시에 점유 이전 금지 가처분을 신청해야 합니다. 법원이 결정을 내리면 그 내용을 부동산에 표시해 두어 점유 이전 자체를 차단합니다.

두 번째 — 부당이득 반환 청구를 함께

명도소송에서 "부동산 인도만" 청구하면, 그동안 점유자가 공짜로 사용하면서 생긴 손해는 별도로 청구해야 합니다. 처음부터 명도 청구 + 부당이득 반환 청구(= 사용료 상당액 돌려줘라)를 한 소송 안에 같이 넣으면, 한 번의 재판으로 손해배상까지 받을 수 있습니다.

세 번째 — 점유 취득 시효, 방치하면 소유권까지 넘어간다

민법 제245조 제1항에 따르면, 20년간 소유 의사로 부동산을 점유한 사람은 등기를 통해 소유권을 취득할 수 있습니다. 즉 "내 땅이니 느긋하게 기다려도 되겠지"라며 방치하다가 20년이 차면, 점유자가 "나도 소유자"라고 주장하는 상황이 생깁니다. 권리 없이 점유하고 있는 사람이 있다면 시간이 길어지기 전에 소송을 진행하는 것이 안전합니다.

판결 받아도 안 나가면 — 강제집행은 어떻게 진행되나요?

판결 후에도 점유자가 버티면 법원을 통해 강제집행을 신청할 수 있습니다.

1. 승소 판결에 대한 집행문 발급
2. 상대방에게 판결이 전달됐다는 송달증명원과 함께 관할 법원에 강제집행 신청
3. 법원이 비용을 계산해 집행비용 예납 안내문 발송 → 해당 금액 납부
4. 법원 집행관이 점유자에게 유예 기간을 정해 인도 촉구
5. 기간 내 미인도 시 현장 퇴거 집행 — 소지품은 외부 보관 장소로 운반

현장에서는 노무비·보관비·운반비 등 수백만 원 단위의 비용이 발생하며, 원고(집주인)가 먼저 내고 나중에 상대방에게 청구하는 구조입니다. 비용 부담이 크거나 장기 갈등으로 지친 경우, 판결 이후 이사비 명목 합의로 원만하게 마무리하는 사례도 있습니다.

임대차 계약 만료 후 점유자가 버티는 상황이라면, 점유 이전 금지 가처분 신청을 가장 먼저 검토하는 것이 출발점입니다.