계약 끝났는데 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령부터 신청하세요
임차권등기명령(법원에 신청해 등기부에 올려두는 방식으로 보증금 권리를 보전하는 제도)은 계약이 종료됐는데도 보증금을 돌려받지 못한 경우에 신청할 수 있습니다. 2026년 현행 기준, 계약 만료·해지 통고·합의 해지 등 종료 유형마다 신청 가능 시점이 달라집니다.
등기가 완료되면 이사를 가더라도 대항력(세입자가 집에 대해 갖는 법적 권리)과 우선변제권(다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리)이 그대로 유지되는 것이 핵심입니다.
신청하려면 두 가지 조건을 모두 갖춰야 합니다
임차권등기명령은 두 요건이 동시에 충족되어야 신청할 수 있습니다.
계약이 아직 유효하거나, 보증금을 이미 돌려받았다면 신청 대상이 아닙니다.
종료 방식마다 신청 가능 시점이 다릅니다
| 종료 유형 | 신청 가능 시점 | 근거 법 |
|---|---|---|
| 계약 기간 만료 | 만료일 이후 즉시 | 주택임대차보호법 |
| 기간 약정 없는 임대차에서 임차인 해지 통고 | 통고일로부터 1개월 경과 후 | 민법 |
| 묵시적 갱신 상태에서 임차인 해지 통고 (주택) | 통고일로부터 3개월 경과 후 | 주택임대차보호법 |
| 묵시적 갱신 상태에서 임차인 해지 통고 (상가) | 통고일로부터 3개월 경과 후 | 상가건물 임대차보호법 |
| 임대인·임차인 합의 해지 | 합의한 날 이후 즉시 | — |
묵시적 갱신 중에도 3개월 후에는 신청할 수 있습니다
묵시적 갱신(계약 만료 후 아무 말 없이 자동으로 같은 조건으로 연장된 상태)에서는 계약서상 기간이 남아 있어도 임차인이 해지 통고를 하면 통고일로부터 3개월 뒤 신청이 가능합니다.
직장 이전이나 개인 사정으로 먼저 이사해야 할 때 많이 놓치는 부분입니다. "계약 기간 중이라 안 된다"고 오해하는 경우가 많지만, 묵시적 갱신 상태라면 3개월만 기다리면 신청 자격이 생깁니다.
등기가 완료되면 효력은 어떻게 되나요
임차권등기명령의 효력은 아래 두 시점 중 먼저 도달한 때 발생합니다.
- 임대인에게 법원 결정이 송달된 때
- 등기 촉탁이 처리되어 등기부에 기입된 때
등기가 완료되면 이사를 가더라도 기존 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 이미 전입신고와 확정일자(계약일을 공식 확인받은 것)로 확보한 권리가 등기를 통해 보전되는 구조입니다.
단, 임차권등기가 마쳐진 주택에 그 이후에 새로 입주하는 임차인은 소액보증금(소액 세입자에게 최우선으로 돌려주는 보증금)에 대한 최우선변제를 받을 수 없습니다. 등기된 사실을 보고 계약한 것으로 보기 때문입니다.
계약 종료일 이후에도 보증금이 반환되지 않는다면, 이사 전에 임차권등기명령 신청을 먼저 마치는 것이 권리 보전의 시작점입니다.