계약 끝난 뒤 보증금 못 받았을 때 세입자가 쓰는 임차권등기명령 총정리

임차권등기명령이 뭔가요?

임대차 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 세입자는 "나한테 아직 돌려받지 못한 보증금이 있다"는 사실을 등기부등본에 올려둘 수 있습니다. 이것이 임차권등기명령입니다(주택임대차보호법 제3조의3).

보통 이사를 가면 전입신고(주민등록)를 새 주소로 옮기게 됩니다. 그런데 보증금을 못 받은 상태에서 전출을 하면 대항력(집이 경매에 넘어가도 보증금을 받을 때까지 쫓겨나지 않을 권리)과 우선변제권(경매 낙찰금 중 내 보증금을 먼저 받을 권리)이 사라집니다. 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 그대로 날릴 수 있는 구조입니다.

임차권등기를 완료한 뒤에 전출을 하면 이 두 권리가 그대로 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 이사는 가면서도 보증금을 지킬 수 있게 되는 것입니다.

언제부터 신청할 수 있나요?

임대차 계약이 종료된 이후에만 신청할 수 있습니다. 계약 기간이 남아있는 동안에는 신청이 안 됩니다.

신청 가능한 경우는 다음과 같습니다.

1. 계약 기간 만료로 임대차가 종료된 경우
2. 해지 통보에 따라 계약이 종료된 경우
3. 집주인·세입자 합의로 계약을 해지한 경우
4. 묵시적 갱신(아무 말 없이 계약이 자동 연장된 것) 이후 해지 통보가 이루어진 경우
5. 계약갱신청구권(세입자가 한 번 더 연장을 요청하는 권리) 행사 후 해지된 경우

2023년 7월 19일부터는 집주인에게 결정 사실이 송달(전달)되기 전에도 등기를 완료할 수 있습니다. 이전에는 집주인이 고의로 연락을 피하거나 주소가 불명인 경우 송달이 안 되어 등기 자체가 막히는 문제가 있었는데, 주택임대차보호법 2023년 4월 18일 개정으로 이 부분이 보완되었습니다.

신청 장소와 필요 서류는 어떻게 되나요?

신청은 임차 주택이 있는 곳의 관할 법원에 합니다. 직접 방문하거나, 법원 전자소송 홈페이지에서 온라인으로도 신청할 수 있습니다.

제출 서류는 네 가지입니다.

1. 등기부등본
2. 주민등록등본
3. 임대차 계약서
4. 부동산 목록 (등기부등본에 나온 현황을 그대로 기재)

집주인에게 보냈던 내용증명이나 통화 녹취가 있다면 함께 제출하면 유리합니다. 법원이 심사를 마치고 등기명령을 결정하면, 등기소에 촉탁 명령을 내려 등기부등본에 임차권등기가 설정됩니다.

임차권등기가 설정된 집에는 새로운 세입자가 들어오지 않으므로, 집주인 입장에서는 전세·월세 수입이 막히는 강력한 압박이 됩니다.

집주인에게 지연이자도 청구할 수 있나요?

집을 비워준 시점부터 현행 연 5%의 지연이자를 청구할 수 있습니다(민법상 법정이율). 집에 살고 있는 동안은 청구할 수 없고, 이사를 나간 이후부터 이자가 발생합니다.

소송을 제기하고 소장이 집주인에게 송달된 시점부터는 현행 연 12%로 이율이 올라갑니다(소송촉진 등에 관한 특례법). 임차권등기 신청 및 등기 과정에서 발생한 비용도 집주인에게 청구할 수 있습니다.

보증금을 못 받고 이사를 나가야 하는 상황이라면, 전출 전에 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하거나 법원 전자소송 홈페이지에서 온라인으로 접수하는 것이 순서입니다.